Недвижимость в России: Взрывной спрос осенью и влияние зарплат СВО

Сегодня я хочу поднять интересную тему, влияют ли зарплаты участников СВО на цены на недвижимость в России. Подсчитаем, сколько сейчас должен платить среднестатистический житель России, если купит вторичное жилье. Сможет ли он столько платить и сколько должна стоить недвижимость, чтобы обычный россиянин мог позволить себе квартиру. Я уже не говорю про двух-или трехкомнатные хоромы, я говорю про цены на однокомнатный скворечник в самой минимальной конфигурации, куда можно заехать самому и чтобы осталось еще хоть немного места, чтобы расставить вещи.

Влияние зарплат СВО на цены

Предположим, участники СВО получают большие зарплаты, тратить на войне деньги некуда и они все деньги вкладывают в недвижимость. Такую точку зрения уже не раз встречал в соцсетях. Давайте разбираться. Построим идеальную и реальную модели. Цифры, естественно будут очень приблизительные, но будет понятен тот объем денег, которые участники СВО вкладывают в недвижимость и какой процент это занимает от всего объема недвижимости, который строится за год в России.

Сначала посчитаем идеальную модель. Я изучил различные источники и из них получилась цифра, что у нас на Украине воюют примерно 700 000 человек. Предположим, что все они получают стандартную зарплату 210 000 рублей в месяц и все до копейки вкладывают в недвижимость.

Итак 210 000 * 700 000 = 147 000 000 000 рублей в месяц получают все участники СВО.

Средняя цена квадратного метра вторички в России в настоящий момент 119 000 рублей.

Средняя цена новостроек в России сейчас 134 000 рублей.

Кто-то выберет вторичку, кто-то выберет новостройку. На вторичке цены ниже, но выше проценты по ипотеке. Новостройки дороже, но ниже процент за кредит.

Финансирование СВО в новостройках

Допустим, покупатели разделились поровну. Но нас интересуют новостройки – это основной драйвер рынка, задающий тренд и для вторичной недвижимости.

Итак, 147 000 000 000 делим на 2 и делим на 134 000 рублей. Половина участников СВО все свои деньги вложила в новостройки и за месяц они могут купить 548 000 квадратных метров жилья. Умножаем на 12. За год, получается, участники СВО могут купить максимум 6 582 000 квадратных метров. Это максимум, который могут приобрести солдаты, воюющие на Украине. А строят каждый год в России сейчас примерно 120 000 000 кв. метров недвижимости.

Итого, с максимальным напряжением участники СВО могут освоить 5,5% от всего построенного жилья. Даже с учетом идеальной модели, это капля в море на рынке новостроек.

Реальность еще печальней. Среди участников СВО много генералов, полковников, всяких начальников складов, которые давно решили свои жилищные вопросы и думают не о квартире в России а о том, куда вывезти семью летом на отдых и купить себе новый катер или новый байк.

Плюс. Ну не все же участники СВО жили с мамой и папой и подумать не могли о собственной квартире. Часть из них уже имеет собственное жилье, другая часть уже давно сидит в ипотеке и многие заключили контракт с МинОбороны, чтобы с этой ипотекой расплатиться. Они понесут деньги не в недвижимость, а в банк.

Что мы имеем в сухом остатке. Цифру 5,5% нужно как минимум, делить на 2. Но что-то мне подсказывает, что даже на 3. Но будем холодны в расчетах и поделим на два. Итого 5,5% делим на два и получаем примерно 2,5-3%.

Вот столько в реальности денег идет от участников СВО на рынок новостроек. Чуть больше статистической погрешности. Я к чему веду всю эту мысль – СВО вообще никак не влияет на цены на недвижимость. Точнее, влияет, но об этом позже. Пока что я хочу зафиксировать мысль, что участники СВО своими зарплатами ну никак не могут надуть этот огромный пузырь, который возник на рынке недвижимости в России.

Размер ипотечных выплат

Сейчас немного отступим от темы и посчитаем, сколько должен платить среднестатистический ипотечник за среднестатистическую однушку на вторичном рынке. Мы ведь половину участников СВО отправили на вторичный рынок, где они могут приобрести себе недорогое, качественное жилье по разумным ценам.

Выше мы рассмотрели, что средняя цена квадратного метра вторичного жилья в России сейчас стоит в районе 119 000 рублей. И давайте возьмем стандартную однушку 37 кв. метров.

Итого, средняя цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляет 119 000, умножаем на 37 = 4 400 000 рублей. Первоначальный взнос 20% – это 880 000 рублей. Получая 210 000 рублей, примерно за полгода можно накопить необходимую сумму. Часть зарплаты все равно будет уходить на сигареты, обмундирование и другие военные нужды.

Но многие регионы бойцам СВО сразу делают крупные единоразовые выплаты при заключении контракта, так что, многим бойцам нет необходимости копить первоначальную сумму.

Остается 3 519 000 рублей, которые необходимо выплатить банку. Идем в ипотечный калькулятор и смотрим, что он нам покажет.

Забиваем все цифры – 4 400 000 стоимость недвижимости, 880 000 первоначальный взнос и ипотечник сейчас будет платить не меньше 18% за кредит сроком пускай будет 20 лет. Итого, получается, что бойцу придется выплачивать каждый месяц 54 000 рублей в течение 20 лет. Пока идет СВО, это вполне подъемная сумма. Можно даже быстрее графика гасить долг и материально помогать семье, которая живет в ипотечной квартире. Но эта комфортная ситуация будет продолжаться, пока не кончится СВО. Ну год, ну максимум два военная операция будет продолжаться. Но стороны от нее уже устали и Украина ищет способы закончить конфликт.

Надеюсь, к тому времени, когда закончится СВО ее участник, который взял ипотеку, успеет погасить большую часть долга и выйдет на гражданку имея комфортную сумму платежа в месяц.

Но! Мы забыли главное. Участники СВО в объеме сделок с недвижимостью занимают весьма незначительную часть от объема всех сделок. Выше мы подсчитывали, что в новостройках максимум 2-3%. Не думаю, что на вторичке цифра сильно отличается.

А что делать обычному человеку, который не участвует в СВО. Ведь это не в Москве и не в Питере, а в глубинке России ему придется 20 лет платить по 54 000 рублей в месяц. Какая сейчас средняя зарплата по России? Нормальная? А если убрать зарплаты чиновников, банкиров, предпринимателей, которым квартиры не нужны и взять среднюю зарплату обычных людей. Эта цифра дай Бог будет примерно 30 000 в месяц. Итого, имея скромные доходы, два супруга должны отдавать практически все деньги банкам и где-то дополнительно подрабатывать, чтобы были деньги на еду и одежду. Про детей в такой ситуации можно просто забыть. Не до детей, с квартирой бы вопрос решить, а там можно и о детях подумать. Годам так ближе к 50.

Кто покупает недвижимость в России

Итак, что мы выяснили. Участники СВО цены на недвижимость разогнать не могут, так как занимают очень незначительную долю во всем объеме недвижимости, которая продается в России.

Среднестатистический россиянин тоже не может себе позволить небольшой скворечник, который уже стал золотым. По размерам такие скворечники больше подходят для курицы, а по ценам, которые сейчас просят за жилье, необходимо, чтобы эта курица несла золотые яйца.

Но недвижимость же кто-то берет, причем берет какими то сумасшедшими объемами, по любым ценам. Так поступают исключительно те, кто находится в безвыходной ситуации и вынужден брать недвижимость здесь и сейчас. Давайте вычислять этих богачей, оказавшихся в безвыходной ситуации.

Обратите внимание, когда были всплески покупок недвижимости – сразу после начала СВО – народ побежал спасать деньги в недвижимости. И затем наступила стагнация – цены понемногу поползли вниз.

Второй всплеск начался примерно в августе этого года. Сейчас все пошло на убыль, но объемы в августе и в сентябре били рекорды по продажам.

С чем связан этот второй всплеск. В середине ролика я сказал, что СВО влияет на цены на недвижимость, но не зарплатами ее участников. Исключительно по моему предположению, на цены и на объемы покупок повлияло украинское контрнаступление. Где-то в мае оно началось и ближе к середине лета с треском провалилось. Украинцы начали осознавать, что шансы на победу стремительно уменьшаются. А что обычно наступает после провала атаки? Правильно, противник начинает ответную атаку.

Украинцы уже пережили одну холодную зиму с частыми отключениями электричества, воды и тепла. Впереди зима и она обещает быть очень холодной. Плюс, не исключено, что в каких-нибудь городах, вроде Харькова могут начаться боевые действия прямо на улицах города.

Что бы вы сделали в такой ситуации? Правильно, уехали подальше. Некоторые на время, некоторые уехали навсегда. Часть украинцев перебралась на Запад, часть перебралась в Россию. Путин разрешил въезд украинцам по украинскому паспорту, а с покупкой недвижимости для украинцев в России тоже проблем нет. Их гривны и доллары с охотой берут и в России. А среди украинцев много и очень богатых и просто обеспеченных людей, которые могут позволить купить себе квартиру.

В результате мы получили ошеломительные продажи недвижимости в августе и в сентябре. Я считаю, это было связано с провалом украинского контрнаступления и приближающейся зимой – украинцы этой осенью решали свои жилищные проблемы.

В настоящий момент продажи недвижимости резко пошли вниз, Набиуллина раз за разом поднимает ставку в небеса, отсекая ипотеку для простых граждан. В правительстве сейчас идут переговоры, как сдуть этот пузырь, который уже все признают, есть в недвижимости. Скорее всего будут вводить новые ограничения для покупателей, вынуждая их откладывать покупку на долгий срок.

Итоги и выводы

Резюмируя. Я как вещая Кассандра постоянно говорю, что в недвижимости все плохо, пузырь растет, цены и процент по ипотеке уже стали заградительными для большинства россиян. Но недвижимость пока держится, этому способствует наше правительство, которое умело поддерживая банки и застройщиков продолжает дуть пузырь. Этому способствует миграционный поток с Украины.

Но рано или поздно все перекосы в экономике заканчиваются. Платежеспособных россиян, кто еще не влез в ипотечную кабалу практически не осталось. Поток беженцев с Украины практически иссяк – все решили свои вопросы до начала зимы. Кто не смог решить, видимо останется этой зимой на Украине. Больше драйверов для поддержания цен на недвижимость, а тем более их роста я не вижу.

Напоследок добавлю, если какая-то ситуация много времени находилась в ненормальном состоянии, то она обычно не заканчивается плавно, а наоборот, резко схлопывается, потому что слишком долго находилась в длительном напряжении. Думаю, так же будет и с ценами на недвижимость.