Прогноз цен на жилье в России на 2023 год: анализ рынка, тенденции и рекомендации для инвесторов

Многие подписчики просили меня в комментариях почаще делать обзоры по недвижимости. Какая в ней ситуация в настоящий момент и что ожидается в ближайшем будущем. Выполняя пожелания, постараюсь раз в месяц выпускать ролик не по акциям или фондовому рынку, а по недвижимости в России.

Я буду анализировать ситуацию с ценами на квартиры в Москве. В регионах могут быть свои нюансы, но в конце концов цены в регионах подтягиваются за ценами в нашей столице.

Срок экспозиции вторички

Прежде всего, на что хочу обратить ваше внимание, это срок экспозиции вторичной недвижимости. В предыдущем ролике я говорил, что жду в январе обновление рекорда по продолжительности срока экспозиции вторички в Москве. Прошел январь и у нас новый рекорд. Так плохо квартиры в Москве не продавались даже во время пандемии, когда люди сидели по домам и не могли выйти на улицу. Сейчас на улицу выйти можно, но квартиры по таким ценам никому не нужны.

Срок экспозиции будет продолжать увеличиваться, пока не станет неадекватным и тогда продавцы начнут сначала недоумевать, потом что-то подозревать. Ну а потом как обычно, когда цены полетят вниз, некоторые снимут квартиры с продажи до лучших времен, другие же будут переставлять ценники вниз, стремясь продать сегодня, потому что завтра будет еще ниже. Подобную ситуацию не раз видели на фондовом рынке, когда покупатели в очередь стояли за акциями Сбербанка и Газпрома по цене выше 300 рублей, а сейчас продают их намного ниже 200.

Строительный бум

Не отстают от общего тренда и строители. Строители сейчас вообще на острие атаки цен на недвижимость. Не потому, что они стремятся все испортить, а потому, что уже не могут остановиться. Строительный цикл длится, в среднем, два года. И в разгар строительного бума после пандемии, было начато строительство невероятного количества домов. История СССР и России не знала таких объемов строительства квартир во всех городах России. Теперь приходит горькое похмелье. Эти объемы недвижимости начинают выходить в эксплуатацию, а покупателей практически нет.

В отличие от продавцов вторички, девелоперы могут держать цены на недвижимость годами и годами продавать свои квартиры. Но это в том случае, если у них есть деньги на счетах или кредитная линия от банков на продолжение строительства. Продажи новостроек начали снижаться год назад. Еще полгода строители держались за счет сбережений, накопленных за два предыдущих жирных года. Затем в ход пошли различные программы с околонулевой ставкой по ипотеке. Но ближе к Новому году Центробанк начал запрещать подобные сделки с недвижимостью, так как они вводят в заблуждение покупателей и создают дополнительные риски в случае снижения цен на квартиры или отказа заемщика платить по своим обязательствам – банки просто не смогут реализовать квартиру на 30% дороже рынка, чтобы покрыть свои убытки.

Итак, наличка у девелоперов заканчивается, серые схемы с околонулевой ипотекой им начали запрещать. Как бы вариантов больше нет. Ждем, когда у строителей закончится кэш и им просто станет нечем платить зарплату своим работникам.

Аренда квартир

За последний год к резко выросшему предложению недвижимости добавилась еще и общая неопределенность экономической и политической ситуации. В такое время мало кто из россиян может себе позволить планировать свою жизнь и свои доходы на много лет вперед. Сейчас все больше живут по принципу месяц прожили – уже хорошо. Какой будет следующий месяц никто не знает. Как пример, все с радостным нетерпением ждали очередное послание нашего Президента Законодательному собранию. Владимир Владимирович никого никуда не послал – и все вздохнули с облегчением.

К чему я это веду. Продажи недвижимости практически встали и часть этого объема квартир вышла на рынок аренды. Но там и так все не очень хорошо. Арендаторов мало, а свободных квартир все больше. Цены уже пошли вниз. Некоторые арендодатели, конечно надеются, что начнется оживление делового сезона. Я на это отвечу так. Пока конфликт на Украине не закончится – никакого делового сезона вам не светит. Цены на аренду продолжают падать, к лету, когда будет достроен новый объем квартир, станут еще ниже.

2-я волна мобилизации

Ну и еще один из основных факторов, тревожащих наших продавцов и покупателей недвижимости. Все видели, что было в первую волну мобилизации. После объявления мобилизации некоторые владельцы недвижимости мгновенно переставили ценники на 20% вниз, продали свое жилье и уехали за границу. Основная интрига, будет или нет вторая волна. Все понимают, что если будет вторая волна мобилизации, она будет жоще и затронет большее количество населения России. Отсидеться, как в первую волну, удастся немногим. И не многим удастся выехать за границу. Горные тропы в сторону Грузии и Казахстана перекрыты, а в аэропортах и на железнодорожных вокзалах дежурят пограничники, у которых будут четкие инструкции и списки лиц, которые могут выезжать за границу.

Многие ожидали, что вторая волна мобилизации будет зимой. Зимой ее не было и все стали надеяться, что пронесет. Недавно вышел очередной ролик одного из самых известных блогеров, который освещает конфликт на Украине, Михаила Подоляки, где он рассуждал про вторую волну. Почему ее не было зимой и будет ли она в ближайшее время. Прежде всего, чем интересен сам Подоляка. Во время последнего выступления Путина Подоляка находился в зале среди министров и других приближенных лиц. В этот раз, в зал, где выступал Президент, не своих просто не пустили. Я не говорю, что Подоляка прямо сидит на зарплате у Кремля, но как минимум, общается с власть имущими и у них получает свежую информацию.

Так вот, что говорил Подоляка. Он сказал, что вторая волна мобилизации не проводилась этой зимой, просто потому, что на складах не было в достаточном количестве зимней одежды. Призвать то можно, но обмороженные солдаты воюют очень плохо. Поэтому мобилизацию сдвинули ближе к теплой погоде и сейчас российские заводы в три смены шьют летнее обмундирование. Подводя итог, Юрий Подоляка считает, что мобилизация точно будет и будет в ближайшее время. Минимум 300 000 человек, но скорее всего не меньше 500 000 человек.

Если это произойдет, в России будет очередная волна паники, похлеще сентябрьской, со всеми вытекающими печальными последствиями для цен на квартиры. В этот раз, уровень цен могут опускать не на 20% а на 30% и ниже, чтобы успеть продать и побыстрей уехать из России.

Дефицит бюджета

И последний, но не менее интересный драйвер цен на недвижимость. Это расходы нашего бюджета. Дефицит бюджета в январе составил 1,76 триллиона рублей. Это рекорд с 1998 года. Все экономисты наперебой говорят, что ничего страшного не произошло, надо еще посмотреть как будет дальше, инфляцию это скорее всего не разгонит. Некоторые, в качестве примера приводят Америку. Мол, Америка много лет в подобной ситуации и ничего. Но между Америкой и Россией есть небольшое различие. Америка печатает доллары – поэтому у них все более-менее нормально. У нас печатают рубли. Поэтому лучше не допускать ничего такого, за что потом будет мучительно больно. Сейчас, чтобы покрыть недостающую часть бюджета, как обычно запустят печатный станок. Многие надеются, что это подстегнет цены на недвижимость. Но будет как в старом советском анекдоте. Дети, это не ваш папа будет меньше пить, это вы станете меньше есть.

Что произойдет. У нас есть Эльвира Сахипзадовна. При всех достоинствах и недостатках этой дамы, у нее есть одна отличительная особенность. Она всегда действует с опозданием, но действует максимально жестко. Печатный станок начнет разгонять инфляцию, а Набиуллина тут же зажмет ее ставкой рефинансирования. И я уверен, сделает это в ближайшее время. Естественно, цены пойдут вверх, но цены не на недвижимость, а цены на продукты и товары первой необходимости. Недвижимость сильно зависит от ставки рефинансирования и как следствие, процента по ипотеке. При увеличении ставки рефинансирования проценты за ипотеку взлетят, а цены на недвижимость еще больше пойдут вниз, так как мало кто из покупателей сможет потянуть возросшее финансовое бремя.

Так что, при инфляционном сценарии, не продавцы недвижимости будут лучше жить, а покупатели станут меньше есть.