Цены на недвижимость на грани обвала

В сегодняшнем обзоре я бы хотел собрать все факты по ситуации на рынке недвижимости в единую систему, как они будут влиять на положение застройщиков, цены на недвижимость и примерно к каким цифрам за квадратный метр это в конечном итоге приведет.

Начнем с фундаментальных факторов и закончим Волновым методом анализа, который укажет примерную стоимость квадратного метра в Москве через год-полтора.

Положение застройщиков

Прежде всего начнем с положения застройщиков. Сейчас каждый строитель спешит сделать заявление, что у строителей ситуация стабильная и цены будут только расти. Это слова, смотреть будем цифры и факты. Прежде всего, за удачные для застройщиков два последних года, 2020-й и 2021-й застройщики не накопили достаточную финансовую подушку, чтобы уходить с проектного финансирования и начинать строить на свои деньги. Смотрим официальную информацию от Минстроя России:

Если в 2019 году было построено 82 млн. кв. метров, в 2020 году строители построили тоже 82 млн. кв. метров, то в 2021 году объем строительства составил уже 92,5 млн. кв. метров. То есть, большую часть прибыли строители начали вкладывать в новые проекты, стремясь успеть заработать.

Статистика за февраль 2022 года просто ошеломляет:

По сравнению с февралем 2021 года прирост составил сумасшедшие 84%. В России сейчас строится невероятно огромное количество жилья. Теперь смотрим, как обстоят дела у застройщиков с продажами этого огромного количества жилья:

А вот тут все очень печально. На конец 2021 года объем проданных квартир меньше половины от того, сколько строилось. В Москве продано всего 45% от объема строительства, в Московской области 44%, в Питере все намного хуже, здесь продано всего 38% от объема строящегося жилья. Сейчас продавать будет некому. Программа льготной ипотеки с господдержкой, фактически уже завершена. Правительство объявило, что продолжит субсидировать заключение новых ипотечных договоров до конца марта 2022 года, потом пересмотрит условия. Банки мудро приостановили выдачу новых ипотечных кредитов с господдержкой. Официально никто в банках льготную ипотеку не отменял, но большинству новых ипотечников приходит отказ.

Практически все, что происходит в России с недвижимостью, делается в кредит. Недвижимость покупается в ипотеку, недвижимость строится тоже на заемные деньги. В России нет богатого застройщика, который строит на свои средства без привлечения проектного финансирования, по простому, банковского кредита. Если у застройщика появляются средства, он тут же старается вложить их в новое строительство. Эта схема хорошо работает в благополучные периоды, но в моменты кризисов застройщики попадают в капкан, который сами себе же и построили.

Проектное финансирование

Чем отличается проектное финансирование от ипотеки. Обычный ипотечник защищен государством от финансовых потрясений. Если заемщик успел взять квартиру в ипотеку по ставке, допустим 5 или 8%, то эта ставка у него остается до окончания срока ипотеки. Застройщики государством не защищены. Они берут деньги в долг у банка по рыночной ставке. Ее формула обычно очень проста – ставка рефинансирования плюс 2-3% сверху. Если раньше застройщики могли спокойно строить, беря деньги на строительство в долг по ставке 6-7% годовых, то с учетом последней ставки рефинансирования в 20%, теперь им придется строить под 22-25% годовых.

Для застройщиков есть послабления по проектному финансированию. Если они реализуют в срок определенное количество квартир, то ставка теоретически (повторяю, в нынешних условиях теоретически) может быть снижена до 6-7%. Во первых, квартиры еще нужно продать. Судя по графикам, с продажами квартир у застройщиков и так все было очень тяжело, продавалось меньше половины квартир в строящихся домах. А сейчас рынок недвижимости испытывает последние судороги перед длительной, жесточайшей стагнацией. Даже если застройщик сумеет реализовать необходимое количество квартир, вряд ли банк в создавшихся условиях снизит ему ставку по кредиту. У населения банки сейчас привлекают средства под 17-20% годовых, а застройщику будут давать под 6? Лично я сомневаюсь.

Что мы имеем в сухом остатке. У застройщиков в стадии строительства находится рекордное количество объектов. Смотрим график предложения новостроек в Москве.

Если в 2019 году количество объявлений было 30 000, то сейчас в районе 40 000, а будет еще больше – покупателей то нет.

Поэтому достраивать застройщикам свою недвижимость придется под неподъемные 25% годовых. К чему это приведет. Часть застройщиков спасет государство. Остальных бросят на произвол судьбы. У России сейчас своих забот хватает и многим застройщикам придется выживать без поддержки государства. Все понимают, что создавшаяся ситуация не вечная. Два-три месяца и российская спецоперация закончится. Это время все будут стараться продержаться, а для этого нужны деньги на продолжение строительства. Чтобы не брать кредит по таким сумасшедшим ставкам, застройщики будут просто вынуждены снижать цены на недвижимость и иногда продавать в убыток, чтобы сохранить компанию, налаженные связи, контракты с поставщиками и подрядчиками. В общем, большинство застройщиков будет всеми силами стараться сохранить бизнес, даже строя себе в убыток. Но есть одно Но!

Между кризисами 2008 года, 2014 года и нынешним есть существенное отличие. Раньше можно было привлекать на строительство деньги дольщиков бесплатно, обещая им в рекламе золотые горы. С 2019 года у застройщиков такая возможность отсутствует. Сейчас они не могут продавать на котловане, а только квартиры в готовых домах. На котловане деньги на строительство они берут не бесплатно у дольщиков, как раньше, а в банке под неподъемные 25% годовых. Возникает парадоксальная ситуация. Продать невозможно, а строить нужно, чтобы продать. Все это приведет к жесточайшей конкуренции за покупателей, которые имеют наличку на покупку квартиры, так как ипотечников в России больше нет. Но инвесторы с наличкой в создавшихся условиях не будут вкладываться в покупку квартир. При ставке рефинансирования в 20%, банки готовы предложить им депозиты со ставкой 15-17% годовых. В банках сейчас ажиотаж, все открывают вклады. Соответственно, у застройщиков клиентов с наличкой просто не будет.

Подводим итог по рынку новостроек. Застройщики строят какой то гигантский объем недвижимости. Из этого объема продано меньше половины квартир. Остальные продавать просто некому. Застройщики будут стремиться максимально быстро построить и максимально быстро продать построенную недвижимость, чтобы не платить банкам гиганские проценты. Но покупателей у них просто нет. Ипотечники в России закончились, у инвесторов с наличными деньгами есть намного более понятные и намного более доходные способы сохранить свои накопления, чем их вложение в недвижимость. Все эти факторы резко пошатнут цены на рынке новостроек.

Инвестиционные квартиры в ипотеку

Вторая категория продавцов квартир – это инвесторы, которые взяли квартиры в ипотеку с целью перепродажи. Они делятся на тех, кто может спокойно обслуживать свой кредит и тех, кто взял квартиру на последние деньги, надеясь продать дороже. Те, кто взял ипотеку на последние деньги, сейчас испытывает катастрофические трудности. В связи с санкциями многие предприятия закрываются и увольняют своих сотрудников. Часть этих сотрудников вложились в недвижимость с инвестиционными целями. У них два сценария. Первый – попытаться получить в банке ипотечные каникулы и второй – попытаться продать квартиру по той цене, по которой сейчас можно продать.

Часть из них выберет ипотечные каникулы, но большинство, понимая, что через полгода могут не найти работу и цена квартиры позволяет продать ее в плюс и пережить трудные времена, выберет продажу квартиры.

В январе 2022 года уже зафиксировано значительное увеличение предложения на рынке вторичной недвижимости:

Если в 2019 году количество объявлений о продаже было в районе 30 000, то в январе 2022 около 70 000. Прирост более чем в два раза. После начала спецоперации многие продавцы сняли свои объявления и заняли выжидательную позицию, но все равно, прирост вторички очень большой, а в скором времени будет резкий скачок вверх предложения на вторичном рынке недвижимости – куда то в район выше 100 000 объявлений. И тут начнет действовать закон спроса и предложения. Чем больше предложение, тем ниже цены. Рынок всегда стремится найти точку равновесия. С лавинообразным увеличением предложения на рынке недвижимости, точка равновесия будет значительно ниже.

Не забываем про застройщиков. Если цены на вторичную недвижимость будут ниже, застройщикам тоже придется снижать цены. Между застройщиками и продавцами вторички начнется соревнование, кто быстрее продаст квартиру. Если цены пойдут вниз, то конкурентный фактор останется один – цена за квадратный метр.

Квартиры в собственности

Третья категория. Это владельцы вторичной недвижимости и отнесем сюда же инвесторов из второй категории, которые могут спокойно обслуживать свой кредит. Действовать они будут примерно одинаково. Самое сильное воздействие на них будут оказывать не рыночные факторы, не закон спроса и предложения, а обыкновенная психология. Та самая психология, которая заставляет инвесторов на фондовом рынке покупать акции по сумасшедшим ценам и продавать по смешным. Сейчас у этих инвесторов недопонимание сложившейся ситуации. Часть из них сняла квартиры с продажи, вторая часть подняла цены, многие выставили цены в долларах.

Если цены останутся примерно на одном и том же уровне, продавцы квартир могут ожидать своего покупателя годами, но есть две первых категории – застройщики и ипотечники, попавшие в сложную финансовую ситуацию, которые своими вынужденными продажами будут толкать цены вниз. Даже при снижении цен на 10% владельцы недвижимости будут сохранять олимпийское спокойствие. Недоумение начнется, когда цены опустятся на 20% и ниже. Примерно на этих уровнях в действие начнут вступать психологические факторы. Человек часто мыслит нерационально в те моменты, когда он теряет огромные суммы денег. Если цены продолжат снижение, многие продавцы выставят свои квартиры, просто потому что уже психологически не смогут терпеть ежедневного падения стоимости своих квартир. Это вызовет новую волну продаж. Постепенно в продажи будут включаться все новые владельцы недвижимости, что вызовет новое снижение цен.

Положение риэлторов

И есть четвертая группа, которая может подтолкнуть цены на недвижимость вниз. Это риэлторы. Сейчас многие сделки срываются, владельцы недвижимости отказываются продавать свои квартиры. Ни на миг не подумайте, что риэлторы с гордостью рассказывают друг другу, что их клиент стойко держит цену и не делает скидок покупателям. Риэлторы тоже хотят есть, у них тоже семьи, которые нужно кормить. И если владелец отказался продавать квартиру, значит где-то заплакал очередной риэлтор.

Плюс, многие риэлторы тоже набрали ипотеки, за которые нужно платить. А платить они могут только с комиссий, которые получают за продажу квартир. Если продажи недвижимости встанут, а они встанут в течение одной-двух недель, то риэлторы начнут поднимать трубку телефона, звонить своим клиентам и убеждать их снизить стоимость квартиры, приводя как разумные, так и неразумные аргументы. Часть владельцев квартир дрогнет под этим натиском и согласится снизить цены.

Все эти факторы приведут в конечном итоге к значительному снижению цен на квартиры. Из факторов, которые говорят за рост, есть только вера отдельных групп населения в России в вечный рост недвижимости. Но не вере далеко не уедешь. Есть экономика, законы спроса и предложения, тяжелая ситуация, в которую попали застройщики и значительная часть инвесторов, взявших ипотечные кредиты.

Технический анализ графика цен на недвижимость

До каких цен упадет недвижимость. Я уже делал прогноз, называл цель по падению цен на недвижимость. Тогда еще не было спецоперации, проводимой Россией, новых санкций, отключения от SWIFT, ставки рефинансирования в 20%. Но уже тогда Волны Эллиотта говорили о приближающемся обвале цен на недвижимость. Разберем график недвижимости с 2000-го года с точки зрения технического анализа.

Смотрим график рублевых цен на недвижимость в Москве и сравниваем его с классической пятиволновкой по Эллиотту. Классическая пятиволновка предполагает пять волн вверх (1-2-3-4 и 5) и три волны вниз (А-В и С). Каждая из импульсных волн тоже состоит из 5 волн 1-2-3-4-5. Коррекционные из трех волн.

Если мы посмотрим на график недвижимости с 2000 года, то явно видна растянутая первая волна с пятью подволнами 1-2-3-4 и 5, затем коррекция – вторая волна, 3-я волна вверх, коррекционная 4-я волна и последняя 5-я волна. Мы находимся на самом пике роста по Волнам Эллиотта. Сейчас рынок недвижимости ждет падение вниз тремя волнами (А, В и С). Если в прошлом обзоре было непонятно, на каких факторах будет сильное падение, то теперь создавшаяся ситуация как раз говорит о том, что рынок недвижимости ждет стагнация и крах.

До каких уровней будет обвал. У аналитиков для определения целей по техническому анализу существуют уровни Фибоначчи. Не буду вам рассказывать про самого Леонардо Фибоначчи и его числовую последовательность. Скажу только, что цифры на вашей клавиатуре от 1 до нуля находятся в таком виде именно благодаря Леонардо Фибоначчи. Так вот, Фибоначчи вывел коэффициенты 38,2% и 61,8%. Эти коэффициенты используются в живописи, строительстве, науке и применяются при рассчете Волн Эллиотта.

На рынке недвижимости был постоянный рост с небольшими коррекциями. Сейчас пришло время коррекции в волне более высокого порядка. Коррекционные волны в пятиволновке это 2-я и 4-я волна. На рынке недвижимости начинается коррекция, которая будет второй волной в 5-волновке более высокого порядка. Вторая волна может быть боковиком, но чаще вторая волна идет зигзагом вниз. Плюс, в недвижимости надут большой пузырь, который готовится лопнуть. Все эти факторы указывают на то, что скорее всего коррекция будет зигзагом, то есть резкий обвал.

По целям. Если боковик обычно снижается на 38,2% от всего роста, то зигзаги чаще всего корректируются на 61,8%. Если мы возьмем рост цен на московскую недвижимость с 2000-го года до наших дней и отложим 61,8%, то получается, что окончание коррекции будет где то на уровне 104 000 рублей за квадратный метр в Москве. То есть, через год-полтора стандартная однушка в Москве будет стоить меньше 4-х миллионов рублей.

Рынок недвижимости инертен и не сразу идет в нужном направлении. Я думаю, еще пару месяцев он будет оставаться на одном и том же уровне, затем начнется плавное снижение. Летом снижение ускорится, ближе к зиме на рынке недвижимости начнется идеальный шторм.