Прогноз цен на недвижимость в России. Драйверы снижения в 2023 году

Еще весной 2022-го я снимал видео, что произойдет в недвижимости до конца года. Летом стагнация, в сентябре, с началом делового сезона, цены не пойдут вверх, и ближе к зиме в недвижимости начнется идеальный шторм.

Летом, как и говорил, количество сделок упало до минимума, осень не принесла оживления, плюс, мобилизация внесла свои коррективы и богатые россияне побежали из страны. Единственное, зимой идеального шторма не случилось, но в недвижимости по-прежнему все очень плохо.

Затоваривание рынка недвижимости

Начнем с небольшой новости, которая осталась незамеченной среди потока других новостей, но на самом деле для меня имеет показательное значение. В декабре Минстрой попросил строительные компании приостановить вывод новых объектов на рынок. Вроде бы ввод новых домов в эксплуатацию дело исключительно благое, но сейчас затоваривание рынка новостройками настолько велико, что Министерство строительства, которое заботится исключительно о благе народа и старается обеспечить нас комфортным и недорогим жильем, напрямую обратилось к строителям с призывом придержать квартиры и не выводить их в продажу, чтобы предложение недвижимости не росло стремительными темпами, что может вызвать резкое схлопывание ценового пузыря и как следствие, обрушение цен на недвижимость.

Динамика основных показателей

Теперь посмотрим динамику основных показателей. Как они изменились относительно осени 2022 года. Смотреть будем Московский регион. В остальных регионах есть свои нюансы, но как известно, куда пойдут цены в Москве, туда же они пойдут и в регионах.

Предложение новостроек

Не зря Минстрой просит строителей не выводить на рынок новые объекты. Если в 2019-2020 году все было более-менее стабильно, то сейчас тренд резко пошел вверх. Причем, вспомните закон спроса и предложения. Если предложение резко возрастает, то цена начинает идти вниз, находя точку равновесия.

Если в 2019 году предложение новостроек было в среднем 30 000 и цена чуть меньше 200 000 за квадрат, то сейчас цена выросла до 300 000 за квадрат, а предложения стало в два раза больше. Несложный подсчет на уровне арифметики 1-го класса говорит, что точка равновесия цены и предложения находится как минимум на 50% ниже. То есть, в районе 150, может 130 000 рублей за квадратный метр.

Как раз этого боится Минстрой и старается всеми силами сдержать обрушение цен. Так как обрушение цен на недвижимость вещь неприятная, но не самая страшная. Самое плохое в этой ситуации в том, что дойдя до определенного порога, цены на недвижимость запустят многие процессы не только в строительной отрасли, но и в банковской сфере. К этим процессам вернемся немного позже.

Динамика цен

Цены на новостройки уже пошли вниз, такой коррекции не наблюдалось за весь период роста последних лет. Значит цены уже развернулись, но дно рынка еще впереди.

Цены на вторичную недвижимость явно взяли курс на опережение первички. Взлетев в мае на росте доллара, цены быстро пошли вниз и даже декабрь, который должен был разогнать цены на фоне отмены льготной ипотеки, когда народ без разбора хватает и новое и вторичку, не дал ожидаемого результата. Цены символически но просели вниз. Январь для недвижимости традиционно провальный месяц, и цены, думаю покажут дальнейшее снижение.

Срок экспозиции вторичной недвижимости

И последнее, на что хочу обратить ваше внимание в этих таблицах. Срок экспозиции вторички. Тут рекорд за рекордом. Срок экспозиции уже на уровне пандемии, когда все сидели дома и сделок практически не было. Январь, думаю, поставит абсолютный рекорд.

Сейчас в относительно благополучной Москве средний срок экспозиции 64 дня. В других городах все намного хуже. Для интереса смотрю Новосибирск и еще несколько других крупных городов — так вот в Новосибирске многие квартиры выставлены еще весной и до сих пор стоят в продаже. Продавцы понемногу снижают цены, пытаясь нащупать дно, но покупатели так и не находятся.

Просрочки по ипотеке

Надеюсь, все помнят, что мировой финансовый кризис 2008 года начинался именно с кризиса в недвижимости. А какие цифры привели к кризису никто не говорит. Рассказываю. Кризис в недвижимости начался с того, что просрочки по кредитам выросли с 1,11% до 2,4%. И все. В Америке все рухнуло. Но специалисты нас успокаивают, просрочки по ипотечным кредитам в России сейчас на уровне 0,5%. Вас самих эта цифра не заставляет улыбнуться? Сейчас, на фоне последних событий, идет резкое снижение доходов населения. Думаю, многие со мной согласятся, что в скором времени просрочки по кредитам вырастут до 5, а скорее всего до 7-8%.

Процент отказов выдачи ипотеки

Банки понимают, что впереди рост просрочек и в России резко вырос процент отказов по ипотеке. В прибыльный 2021 год доля отказов составляла 34%, сейчас отказы выросли до 46%. То есть, людей с деньгами практически не осталось, а банки еще и перекрывают поток ипотечников. Доля ипотечников в сделках с недвижимостью в 2022 году составляла от 80 до 90%. Соответственно, увеличение количества отказов по ипотеке, примерно на 20% уменьшит число покупателей недвижимости.

Срочные продажи недвижимости

В ноябре закончилась частичная мобилизация и каждого россиянина волнует естественный вопрос. Чего ждать дальше, будет ли вторая волна мобилизации. Причем, мобилизация закончилась, а указа о ее окончании не было. Но на словах нам обещали, что мобилизация закончилась. Все это служит очень настораживающим фактором. Я понимаю, что наше правительство само не хочет устраивать новую волну мобилизации и обойтись профессионалами и добровольцами. Но если обстановка на фронте ухудшится, то без новой мобилизации не обойтись. Причем, по численности она может быть намного больше, чем первая волна.

Если будет новая волна мобилизации, продажи недвижимости не просто встанут, они рухнут. Одна половина Россиян начнет продавать жилье по любым ценам с пометкой «срочно». А дисконты в таких продажах достигают 30 иногда 40%. А вторая половина Россиян, на фоне неопределенности точно, не будет себя связывать ипотечными обязательствами на много лет.

Порог снижения цен на недвижимость

И последнее, чего боятся Минстрой, банки и застройщики. Это естественно, снижения цен. Но! Не просто снижения цен, а чтобы цены не достигли определенного порога. Если цены на недвижимость опустятся ниже определенного уровня — все рухнет. В чем причина. Последние годы ипотеку чаще всего выдавали с минимальным первоначальным взносом. В среднем, 10-20%. То есть, у банков есть запас прочности по снижению где-то на 20%. Ну может быть 30%.

Любой ипотечник будет терпеть и платить и верить обещаниям, что недвижимость вот-вот вырастет, пока она не опустится ниже его размера первоначального взноса. А вот тут наступает очень интересный психологический эффект. Если недвижка упала ниже первоначального взноса, можно послать банк с ипотекой, вернуть ему квартиру и взять новую. Дешевле. Ипотеку, конечно не дадут, но какой русский не исхитрится оформить новую ипотеку на жену или родителей? Если это произойдет, то банки окажутся владельцами огромного количества ипотечных квартир, которые придется продавать себе в убыток. Их панические продажи подтолкнут вниз стагнирующие цены и вся система может рухнуть, как карточный домик, чем, собственно и являются сейчас цены на недвижимость в России.