Недвижимость в России. Обвал цен начинает ускоряться

обвал цен на недвижимость в РоссииПоследние два года в недвижимости надулся громаднейший пузырь. Одновременно пузырь надувала дешевая ипотека, застройщики, которые начали резкий подъем цен, банки, которые выдавали кредиты практически не глядя на финансовое состояние заемщиков. Ну и сами заемщики, которые брали ипотеку на любых условиях, совершенно не задумываясь, чем будут за нее платить.

В конце зимы начали появляться первые признаки, что пузырь дальше дуть невозможно. Особенности всех пузырей в том, что их или продолжают надувать, или пузырь громко лопается. Недвижимость, это конечно не тюльпаномания, процессы происходят медленней, но конец у пузырей всегда один.

В марте этого года я снял ролик, в котором говорил, что цены подошли к своему пику. Дальше, летом будет застой в недвижимости, недопонимание, куда дальше пойдут цены и вся надежда будет на сентябрь, который тоже не принесет оживления на рынке недвижимости.

Собственно, так и произошло. Несмотря на многочисленные заявления сторонников вечного роста недвижимости, а это риэлторы, застройщики и те, кто купил недвижимость, надеясь продать подороже, лето 2022 года было полностью провальным в плане продаж. Не помогла даже новая льготная ипотека. Общая неопределенность и неуверенность в завтрашнем дне сильно снизило количество желающих взять на себя многолетнюю финансовую кабалу.

Осень, традиционно высокий сезон, тоже не принесло оживления на рынок новостроек и вторичной недвижимости. Был небольшой всплеск, но у финансистов он называется «Отскок дохлой кошки». После отскока цены продолжают стремительное падение.

Если два года назад в одной точки сошлись несколько факторов, способствовавших росту цен на недвижимость, то сейчас в одной точке сошлись гораздо больше факторов, способствующих продолжению падения цен на недвижимость. Но давайте по порядку. Ситуацию в недвижимости я буду описывать относительно Москвы. Потому что те процессы, которые происходят в столице, постепенно распространяются и на российские регионы.

Справедливая стоимость недвижимости

Самое первое, с чего нужно начинать, это потолок любого пузыря. Как бы аккуратно не надували пузырь, как бы бережно к нему не относились, он упрется или в нехватку клиентов для сбыта товара или в потолок цен. В России хватает клиентов, которые готовы купить квартиры, но не хватает достаточно обеспеченных покупателей, которые могут себе позволить покупку недвижимости.

Существует формула, сколько примерно должна стоить недвижимость. Стандартная однокомнатная квартира должна стоить примерно 100 зарплат. По статистике, которой я не верю, средняя зарплата в Москве 80 000 рублей. Естественно, если взять Собянина, Набиуллину, наших олигархов и приплюсовать к ним зарплату обычных москвичей, то возможно столько и будет. Но я не уверен, что наши олигархи нуждаются в улучшении жилищных условий и подумываю о покупке однокомнатной квартиры в Москве. Поэтому будем исходить из реалий тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий. Насколько я знаю московские зарплаты, в среднем, москвичи получают примерно 40-50 000 рублей в месяц. Отсюда легко вычислить справедливую стоимость квартиры в Москве, которую смогут себе позволить большинство жителей столицы — примерно 4-5 миллионов рублей. Цены в 10-12 миллионов за однушку явно выше возможностей среднестатистического покупателя недвижимости.

Количество построенного жилья

В последние годы наши застройщики в погоне за прибылью перестарались и настроили по всей стране гиганские муравейники, состоящие из одних студий. По заявлению Минстроя, в России построено в 1,1 раза квартир больше, чем в России существует домохозяйств. То есть, квартир на 10% больше, чем в России семей, которые могли бы в них проживать. Да, квартиры, часто маленькие, в плохом районе, но русский человек неизбалован роскошью и спокойно живет семьей из 3-х человек в однокомнатной квартире.

Поэтому, на повестке дня остается вопрос, куда девать эти 10% построенных квартир. Застройщики сейчас пошли на хитрость. Они строят огромными объемами, но не выводят новые объекты в продажу, стараясь таким образом удержать цены от падения. Мотивы этого довольно просты. Деньги дольщиков сейчас находятся не у застройщиков, как раньше, а лежат в банках на эскроу-счетах. И пока дом не будет сдан в эксплуатацию, деньги будут продолжать лежать в банке. Каждый дольщик, который еще не превратился в долгосрочного ипотечника, наблюдает за ситуацией на рынке недвижимости и сравнивает свою покупку с рыночными ценами. Если цены пойдут вниз и снижение цен на квартиры превысит определенный порог, дольщики начнут массово расторгать контракты и забирать деньги с эскроу счетов. Им будет просто выгоднее перезаключить договор по новым, более дешевым ценам, а возможно, купить уже готовое жилье.

Это грозит застройщикам очень плохими последствиями. Массовый отток денег с эскроу счетов автоматически ведет к поднятию банками ставок по кредитам застройщикам. Они напрямую зависят от количества проданных в доме квартир. Повышение ставок значительно поднимет себестоимость строительства, чего застройщики не желают, поэтому из последних сил, различными акциями и вербальными интервенциями поддерживают сползающие вниз цены.

Укрепление рубля

Российская недвижимость, хоть и живет по своим законам, но все-таки конкурирует с западной недвижимостью за покупателя. Среднестатистический человек, который может позволить себе покупку квартиры, а особенно покупку квартиры в Москве, умеет сравнивать цены и выбирать лучшее за свои деньги. Два года назад рубль торговался выше 70 рублей за евро. Падение европейской валюты до 60 рублей, открыло для россиян множество вариантов в других странах. Например, за стандартную двушку в Москве, в не самом лучшем районе, можно купить в Турции 100-метровую квартиру, обставленную современной мебелью и с видом на море. В Болгарии вас уже ожидает большой двухэтажный коттедж. Тоже с видом на море. В Таиланде вы купите … Да сможете купить все, что пожелаете, еще и деньги останутся.

В такой ситуации многие россияне голосуют рублем за западную недвижимость и поселяются в более теплых странах, в квартирах лучшего качества и большей площади. Сейчас квартиры в Москве покупают только истинные патриоты, которые не представляют себе жизни без московского метро и просроченных продуктов в магазинах.

Срочная продажа квартир

24 февраля россияне проснулись в сильно изменившейся ситуации. До 24 февраля все было просто и понятно, после начала СВО и ухода западных компаний из России, многие потенциальные покупатели недвижимости оказались в подвешенном состоянии и отложили покупку квартиры на неопределенный срок.

Если сначала это выразилось в снижении объемов покупаемой недвижимости, то после объявления о частичной мобилизации, на вторичном рынке Москвы некоторое время царила паника. Многие россияне начали продавать квартиры и переезжать за границу. Сейчас в продаже ежемесячно фиксируется прирост вторичной недвижимости на 20%. Причем, если раньше деньги, вырученные от продажи вторички, вкладывали в новостройки, то сейчас их стараются вывести за границу и купить жилье за рубежом.

Срок экспозиции вторичной недвижимости

И последний фактор, которого я ждал и который наконец то проявил себя. Срок экспозиции вторичной недвижимости. Если раньше как то удавалось продать весь объем квартир, или непроданный объем снимали с продажи и начинали сдавать в аренду, то в октябре срок экспозиции резко вырос и достиг уровня середины 2020 года, когда вся страна сидела на карантине и сделки с недвижимостью практически не проводились.

Сейчас у государства нет механизмов, чтобы продолжать надувать пузырь в недвижимости. Спецоперация требует очень больших денежных средств. Всвязи с санкциями, российский бюджет испытывает проблемы. Ипотека с господдержкой уже и так введена, но не дает такого эффекта, который был два года назад. В конце 2022 года правительство вряд ли продолжит льготную ипотеку и она будет прекращена. Со своей стороны Центробанк негативно относится к ипотеке с нулевой ставкой, которую активно продвигают застройщики, чтобы поддержать угасающие продажи. Банк России вырабатывает механизмы, которые полностью запретят или сильно ограничат ипотеку с низкой процентной ставкой. Все это приведет к отсутствию покупательского спроса и как следствие, к обвалу цен на недвижимость.

Рекордное падение цен на новостройки

И осталось последнее, что необходимо для начала обвала — это толчок цен. Сейчас цены на недвижимость очень медленно идут вниз. Недавно вышла статься, в которой говорилось, что цены в Москве ускорили падение. Но это еще не обвал. Что-то должно произойти в России, после чего плавное снижение превратится в панические продажи. Поводом может послужить или резкое укрепление рубля ниже 50 за евро, или новая волна мобилизации в России, или вступление еще одной страны в конфликт на Украине.

В любом случае, основные события еще впереди, события не очень хорошие, как для экономики, так и катастрофические для цен на недвижимость. Лично я жду падение цен минимум на 50%. Ближе к лету 2023 года в недвижимости будут панические продажи, и цены опустятся до справедливых уровней.

Erenbur

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.