Недвижимость в России. Драйверы роста цен закончились

Я достаточно долго не выпускал очередной обзор, ждал выхода статистики за март, но у нас уже середина мая, а статистика за март на сайте СберИндекс так и не появилась. Если раньше было много информации по объемам предложения первичной и вторичной недвижимости, срокам экспозиции квартир, то сейчас эту информацию убрали.

Я подозреваю, если раньше некоторые цифры вызывали тревогу, то теперь они стали просто неприличными и их решили не показывать, чтобы не тревожить народ.

Льготная ипотека на вторичную недвижимость

По косвенным признакам ситуация с продажами квартир аховая и Владимир Путин уже дал задание рассмотреть возможность льготной ипотеки на вторичную недвижимость. В чистом виде это перекачивание государственных денег в карманы спекулянтов. Если наше Правительство готово на это пойти, значит продажи практически встали и Правительство пытается хоть как то поддержать интерес к недвижимости.

Для чего они это все делают. Ну, прежде всего, чтобы не уронить цены. Недвижимость составляет около 10% от ВВП России и уменьшать такой жирный кусок пирога правительству бы не хотелось. И второе, чтобы не допустить социальных потрясений. Многие ипотечники набрали квартиры по максимумам рынка. Если резко опустить цены процентов на 30, то у владельцев купленной, но не до конца оплаченной недвижимости появится мысль, что они выплачивают огромные деньги за то, что сейчас стоит намного дешевле. Многие попытаются перестать платить ипотеку и вернуть квартиру банку. В этом случае карточный домик цен на недвижимость может начать рушиться, параллельно увлекая в этот обвал смежные сектора экономики.

Но если цены будут снижаться процентов по 10 в год, то большинство покупателей будет сидеть ровно, потому что за год они выплачивают около 10% от стоимости квартиры и остаток долга будет примерно равен рыночной цене на его квартиру. Не будет экономическово смысла отказываться от уже купленной квартиры, чтобы купить какую-то другую.

Позиция Центробанка

Даже Набиуллина уже не против ипотеки с господдержкой на вторичку. Эльвире Сахипзадовне вообще не позавидуешь. Ей как опытному эквилибристу приходится сохранять равновесие на нескольких табуретках, криво положенных друг на друга, и при этом умудряться сохранять уверенный вид. Нужно и экономику не пустить в свободное падение, и банки держать в узде, чтобы они бесконтрольными выдачами ипотеки сами себе харакири не устроили, и строительную отрасль на загубить.

В чем то Набиуллина делает ошибки, как например, отпускает курс рубля, а где то принимает правильные, волевые решения. Одним из таких решений был запрет околонулевой ипотеки, которую на скорую руку придумали застройщики в конце прошлого года, чтобы поддержать увядающие продажи. Основная идея этой ипотеки была в том, что заемщик практически не платил проценты по кредиту, но за это ему втюхивали квартиру процентов на 30 дороже рынка. У нас уже и так надут пузырь, а оптимисты брали квартиры на 30% дороже цен этого пузыря.

Существует легенда, что лет 300 назад в Африке пытались бороться с рабством. Освобождали рабов и отпускали на все 4 стороны. Так вот, некоторые из них возвращались и просились обратно. До сих пор, я думал, это байка, но нет, наши ипотечники мало отличаются от рабов, живших 300 лет назад. Теперь они не смогут ни продать квартиру – она намного дороже рынка, ни досрочно погасить кредит. НИЧЕГО. Они будут всю жизнь жить рабами.

Запрет ипотеки от застройщиков

Эльвира Набиуллина под крики пострадавших решила запретить им вешать себе такое ярмо на шею. Но наши ипотечники и тут не растерялись, в новостях проходили сообщения, что в апреле резко подскочила выдача ипотеки. Видимо, в предверии майского запрета на ипотеку от застройщиков, покупатели квартир постарались успеть залезть в долговое рабство.

Это позволило застройщикам удерживать цены от падения, а кое где цены на недвижимость в апреле даже показали символический рост в районе полпроцента. Но у застройщиков больше не осталось механизмов для увеличения объемов продаж и единственным способом привлечь покупателей остается снижение цен.

Итоги

Подводя итог сегодняшнему обзору. Ситуация в России очень напряженная. Она напряженная в недвижимости, в экономике, в политике. Сейчас идет жесткое противостояние Востока и Запада. Противостояние как политическое, так и военное. Украина готовит контрнаступление. Оно постоянно переносится, но противник копит силы и в конце-концов это контрнаступление начнется. Многое будет зависеть от того, как российские войска выдержат этот удар. Если ВСУ зайдут в Крым или на территорию России, то у нас гарантированно будет вторая волна мобилизации. После объявления мобилизации повторится то, что происходило в сентябре прошлого года. Богатые, обеспеченные россияне начнут продавать квартиры со значительной скидкой и уезжать за границу. Это пошатнет и без того тонкий рынок недвижимости в России.