Недвижимость в Москве. Цель падения цен в 2023 году по волнам Эллиотта

Сегодня мне захотелось написать необычную статью. В ней я естественно, сделаю долгосрочный прогноз по ценам на квартиры. Но самой главной темой этой статьи я хочу сделать не прогнозы, а рассказать, как и почему год назад мне удалось предсказать, что рост в недвижимости закончился и начинается сначала сильнейшая стагнация, а затем разворот вниз на длительную коррекцию. Сегодня расскажу об этом подробно, как я анализирую графики.

Мой принцип анализа рынков коренным образом отличается от классических методов анализа. Я, в своих исследованиях опираюсь и на мультипликаторы и на новостной поток, но использую их по-своему. Но самое главное, что дает мне возможность делать намного более точные прогнозы – это Волны Эллиотта.

Волны Эллиотта среди аналитиков не получили распространения. Многие аналитики считают технический анализ полной ерундой, некоторые пробовали волны Эллиотта, не смогли сделать подсчет Волн, так как он довольно сложный, и вернулись к своим проверенным методам анализа. Которые срабатывают примерно 50/50.

Сегодня я сделаю разволновку графика цен на недвижимость. Постараюсь сделать ее максимально простой, не вдаваясь в сложные нюансы. И в конце этой статьи покажу, куда, я считаю, идет цена на недвижимость и сколько будет стоить квадратный метр жилой недвижимости в Москве.

Долгосрочный анализ цен на недвижимость

Обратите внимание на три волны вверх. 1-я с 2000 года была растянутая, 3-я и 5-я волны примерно равны друг другу. В 5-й волне начался резкий рост и всеобщая эйфория. Это главные признаки скорого разворота в противоположную сторону. Год назад, на самом пике я снял первый ролик, в котором говорил, что рост закончен и начинается разворот вниз.

Сейчас недвижимость находится в коррекции, которая будет идти тремя волнами А, В и С.

Среднесрочный анализ цен на недвижимость

Каждая большая волна тоже имеет свою определенную структуру волн. Волна “А” в коррекции имеет 5-волновую структуру. Волна “В” чаще всего идет тремя волнами вверх. И волна “С” – это самая сильная волна в трехволновке “А” “В” и “С”. Она тоже имеет 5-волновую структуру, как и волна “А”.

Переходим к среднесрочному графику цен на недвижимость. Это индекс стоимости квадратного метра жилой недвижимости в Москве на основе реальных ипотечных сделок Сбербанка, который рассчитывается на Московской бирже.

Максимум был в мае 2022 года. И начался разворот вниз. Обратите внимание, как идет это падение. 1-я волна, затем коррекция – 2-я волна. Затем 3-я волна вниз, и сейчас идет небольшая коррекция – 4-я волна. В ближайшее время она должна закончится, и пойдет новая, 5-я волна вниз. По техническому анализу 5-я волна скорее всего упадет на линию поддержки – это примерно еще на 10% ниже, на уровень 230 000 за квадратный метр. Волна “А” будет дорисована, в ней будет набор из всех 5 волн. Но это первая волна в предстоящем 3-х волновом падении “А”-“В” и “С”.

Затем начнет рисоваться отскок – волна “В”. Его часто называют “Отскок дохлой кошки”. Цены пойдут вверх, но объемы торгов не вырастут. Особенностью волны “В” будет всеобщая эйфория. Застройщики, риэлторы да и разные аналитики наперебой заговорят, что наконец то рынок нащупал дно. Всем нужно срочно бежать, покупать недвижимость, пока так дешево, а то не успеете.

Но, повторюсь, это будет отскок. По числам Фибоначчи отскок будет скорее всего до уровня 38,2% от предыдущего падения. Пока предположим, что цена на недвижимость сходит до 230 000 и потом отскочит до 250 000 рублей за квадратный метр.

Но все показатели в недвижимости по-прежнему будут очень печальные и продолжат намекать, что в недвижимости все очень плохо. Объемы продаж не вырастут, срок экспозиции вторички продолжит свой рост, запасы непроданной недвижимости у застройщиков продолжат бить рекорды.

И затем начнется основная, мощная и сильная волна “С”, которая сметает на своем пути и застройщиков и инвесторов в недвижимость и аналитиков со своими прогнозами вечного роста.

Основная паника начнется в тот момент, когда цены пробьют предыдущее локальное дно.

Цель падения цен на недвижимость

Попробую предположить, где будет окончание третьей волны “С”. 3-я волна самая мощная, поэтому по уровням Фибоначчи она скорее всего будет в 1,68 раза длиннее волны “А”. Почему в 1,68? 1,68 или 168% это знаменитое “Золотое сечение”, которое часто используется в строительстве, науке. А также его используют биржевые аналитики в своих анализах движения цен.

Повторюсь, я стараюсь рассказывать максимально просто, делая уже окончательные выводы. Но, если кто-то заинтересовался техническим анализом и хочет научиться определять, куда пойдет цены, у меня есть Мастер-классы по Волнам Эллиотта, техническому и фундаментальному анализу, в которых я подробно описываю свои методы прогнозирования рынка.

Итак, предположим, волна “А” у нас будет до 230 000 рублей за квадратный метр, волна “В” отскок до 250 000 и откладываем 168% размера волны “А” от окончания волны “В” вниз.

Предварительно, окончание волны “С” я прогнозирую где-то в районе 150 000 рублей за квадратный метр в Москве. Естественно, когда цена опустится на эти уровни, там будет более точный подсчет волн и более точная цена окончания падения.

Я ожидал, что цены на этот уровень упадут намного раньше, но я привык анализировать ценные бумаги, они движутся гораздо быстрей рынка недвижимости. Цены на недвижимость более инертны, трудней разворачиваются. Плюс, наше правительство и застройщики делают все, чтобы не допустить обрушения цен на квартиры.

В заключение добавлю, что каждая из коррекционных волн характерна своим настроем участников рынка. Начало коррекционной волны “А” сопровождается эйфорией и ожиданием вечного роста, инвесторы продолжают покупать, не обращаю внимания на угрожающие признаки разворота рынка. Причем, объемы покупок обычно возрастают. Середина волны “А” – это недоумение, постоянное ожидание разворота цены вверх. Рынок недвижимости сейчас находится в середине волны “А”. Волна “В” – это твердая уверенность непрофессиональных участников рынка, что цена развернулась вверх и скоро обновит максимумы.

Ну а волна “С” – это паника. Неверие участников, что цена когда-нибудь снова вырастет. Часть продавцов снимет квартиры с продажи, остальные будут скидывать квартиры по любым ценам, лишь бы взяли. Ведь квартиры теперь никому не нужны. Именно в этот момент и нужно покупать недвижимость, когда остальные боятся.