Недвижимость. Факторы падения цен

Мой предыдущий ролик по рынку недвижимости вызвал достаточно горячие обсуждения. Ломали копья как сторонники вечного роста цен на квартиры, так и сторонники скорого падения цен на недвижимость.

В этой статье я перечислю события, которые произошли за последний месяц, и дам свою оценку, как они повлияют на рынок недвижимости.

Плюс, я хочу привести реальные цены себестоимости строительства в разных регионах от Минстроя России и развеять миф, что застройщики строят практически в ноль, так как строительные материалы сильно подорожали и снижать цены просто некуда.

Прежде всего, после начала спецоперации на Украине и резкого скачка курса доллара до 120 рублей, начался естественный ажиотаж на рынке недвижимости. Покупатели в панике хватали квартиры по любым ценам, чтобы сохранить деньги. Продавцы в панике переставляли цены как можно выше, стремясь не продешевить. Падение курса доллара ниже 80 рублей отрезвило горячие головы как с одной так и с другой стороны. И покупатели и продавцы осознали, что в России все на самом деле не так плохо, как нам обещал Запад, Россия неплохо справляется с санкциями и решает проблемы по мере их возникновения.

Количество сделок с недвижимостью

Как закономерный итог, количество сделок резко упало. Причем, началось системное падение количества сделок на рынке недвижимости. Смотрим график ежедневных сделок от Binmap.pro Если в начале марта количество сделок резко возросло, то к концу марта количество сделок упало практически до нуля.

Причины здесь две. Первая – в России закончилась ипотека. Даже ипотека с господдержкой под 12% дает какие то сумасшедшие цифры ежемесячных выплат в течение 20 лет. Если у заемщика есть 20% на первоначальный взнос, то при стоимости однушки в Москве 10 млн. рублей, ипотечнику придется 20 лет выплачивать по 90 000 рублей в месяц. Если покупать квартиру на вторичном рынке, то процентная ставка подскакивает куда то в район 20%, а ежемесячный взнос возрастает до 135 тысяч рублей в месяц. В нынешней нестабильной ситуации, при средней зарплате в Москве тысяч в 50-60 вряд ли кто-то рискнет влезть в кабалу на 20 лет с очень туманными перспективами в будущем.

Риэлторы ожидают снижение количества сделок с недвижимостью примерно на 45%. Но это слишком оптимистичный прогноз. Я обычно изучаю процессы, происходящие в России по автомобильному рынку. Автомобильный рынок не такой инерционный, как рынок недвижимости и намного быстрее реагирует на ситуацию в экономике. По официальным данным сделки на автомобильном рынке в России упали на 62%. По неофициальным на все 90%. С небольшим опозданием туда же придет и рынок недвижимости. Но по сравнению с автомобилями в недвижимости все гораздо хуже.

Объем строительства недвижимости

Как я говорил в предыдущем ролике, в России строится какой то гигантский объем недвижимости. В начале 2022 года во многих домах началась передача ключей. Прошла небольшая новость по Ставропольскому краю. В 1-м квартале 2022 года ввод жилья в эксплуатацию увеличился в 1,7 раза по сравнению с аналогичным показателем 2021 года. Примерно такие же показатели и в других регионах. То есть, как я и говорил, жадные строители не создали себе денежную подушку безопасности, а все заработанные на росте цен на недвижимость деньги вложили в строительство новых домов, стремясь успеть заработать. Теперь грянул кризис и застройщики остались без денег на продолжение строительства и с кучей непроданных квартир. В предыдущем ролике я приводил статистику от Минстроя России. У застройщиков в разных регионах России на балансе больше половины непроданных квартир. Просто они не выставляются на продажу, чтобы не допустить резкого увеличения предложения и как следствие – обвала цен на квартиры.

Застройщики постоянно заявляют, что они просто физически не могут снижать цены, потому что не могут позволить строить себе в убыток. Смотрим официальную информацию от Минстроя России. Оказывается себестоимость строительства в Москве одного квадратного метра меньше 100 тысяч рублей. Ну добавьте еще приведение в порядок лужаек во дворе, детские качели, подключение коммуникаций. Но все равно сумма строительства квадратного метра в несколько раз меньше цены, по которой его продают. Грубо говоря, в Москве строят за 100 000 рублей, продают по 300 000 – и это с учетом подорожавших строительных материалов. В общем, застройщикам есть куда снижать цены на свои бетонометры.

Массовые увольнения ипотечников

Дальше, еще одна интересная новость от мэра Москвы Сергея Собянина. Уход из России иностранных компаний поставил под угрозу увольнения 200 000 сотрудников этих компаний, работающих в Москве. А это одни из самых активных работников столицы, большинство из них взяли ипотеку. Увольнение такого количества сотрудников приведет к тому, что среди московских ипотечников значительная часть останется без работы и им просто нечем будет выплачивать кредит. В скором времени это приведет к увеличению количества предложений на московском рынке недвижимости.

Падение цены аренды

И последнее. В России официально подешевела аренда. В разных городах цифры разные, в Москве и Питере примерно на 7%. То есть, за два последних года цены на квартиры значительно выросли, а аренда осталась примерно на одном и том же уровне. Сейчас доход с аренды составляет около 2-х, ну может быть 3%. Это при ожидаемой инфляции в 15-20% годовых и ставках на депозитах в банках от 12 до 17%. Многие собственники, посчитав, сколько они теряют, сдавая квартиру в аренду скорее всего выберут ее продажу.

Все эти факторы в течение ближайщих месяца-полтора приведут к значительному увеличелию предложения на рынке недвижимости и к лету начнется снижение цен на квартиры, которое осенью может превратиться в обвал.