Начало обвала цен на недвижимость до справедливых уровней

обвал цен на недвижимостьСегодня хочу еще раз затронуть одну из самых волнующих тем для россиян, тему недвижимости. Сейчас произошло то, о чем я говорил 5 месяцев назад. Продажи недвижимости встали. Встали от слова совсем. Вышла статистика за апрель. В Кургане продажи упали на 97%, в Казани — на 98% в Волгограде — на 99%. Немного лучше ситуация в Москве и Питере. В Москве продажи снизились на 46%, Санкт-Петербурге на 59%.

Последний месяц всеми заинтересованными людьми высказываются прогнозы и предложения, как опять запустить процесс продажи квартир по нереально завышенным ценам. Если раньше застройщики делали хорошую мину при плохой игре, всячески пытались стимулировать продажи, то постепенно риторика меняется от «все будет хорошо» до «сделайте хоть что-нибудь, мы не хотим снижать цены и терять сверхприбыли».

Но, как вы сами знаете, у нашего правительства сейчас есть дела поважнее, поэтому застройщикам субсидировали ипотеки с 12 % до 9 и дальше предложили выкручиваться самим.

Выкручиваться застройщики могут двумя способами или делать скрытые скидки или снижать цену. Снижение цены — для застройщиков крайняя мера. Если у населения появится хоть капля сомнения, что вложение денег в недвижимость это не так надежно, консервативно и престижно, как им обещали, то рухнет все. И цены и продажи и застройщики. Поэтому, несмотря на 90%-е сокращение продаж, застройщики из последних сил держат цены на свои новостройки.

Справедливый уровень цен на недвижимость

Я первый начал говорить, что грядет большой обвал цен, сейчас к этому сценарию развития ситуации присоединяется большинство аналитиков в России, которые не сидят на зарплате у строителей. Можно сколько угодно держать цены, но есть закон спроса и предложения. Если цена не будет соответствовать возможностям покупателей, то спрос упадет до нуля и будет там до тех пор, пока цена не снизится до справедливого уровня.

В этой статье я хочу очень примерно посчитать этот справедливый уровень.

За точку отсчета берем 2019 год. В недвижимости все было достаточно стабильно. Было найдено равновесие спроса и предложения, еще не было коронавируса и спецоперации.

Недвижимость в Москве стоила в среднем 180 000 рублей за квадрат. Ипотека была примерно 10% годовых. Доллар стоил около 68 рублей за 1 доллар.

У многих людей, далеких от финансов, постоянно возникает вопрос, почему при расчете недвижимости часто обращают внимание на курс доллара и стоимость недвижимости в валюте. Ведь мы в России зарплату получаем в рублях и цены в магазинах у нас тоже в рублях. Хочу коротко остановиться на этом моменте. Страна у нас рублевая, а цены долларовые, пересчитанные в рубли по курсу. Если говорить совсем простым языком, особенность доллара, как мировой валюты в том, что он отражает реальную стоимость товара. А затем долларовые цены уже пересчитываются по курсу в местные валюты.

Как недавний пример, буквально за пару дней доллар вырос в России до 120 рублей. Мгновенно цены в магазинах подскочили на соответствующий уровень.

Возвращаясь к недвижимости. Реальная стоимость недвижимости падает уже около 15 лет. Если в 2007 году квадратный метр в Москве стоил 6 000 долларов, то сейчас 3 500 долларов. И, сколько бы инвесторы в недвижимость не тешили себя иллюзиями, что в рублях цена выросла, на самом деле от вложений в недвижимость они потеряли за 15 лет около 40% своих средств. Скорее всего доллар продолжит обвал относительно рубля и инвесторы в недвижимость потеряют еще больше денег.

Закон спроса и предложения

Теперь вспоминаем картинку, с которой все начинают учить экономику. Закон спроса и предложения. Чем выше цена, тем ниже спрос. И наоборот. Эти показатели можно искусственно двигать, например с помощью льготной ипотеки, но когда убираются внешние факторы, цена опять начинает искать точку равновесия.

равновесная цена

Из искусственных факторов у нас сейчас только льготная ипотека под 9%, этот фактор я тоже буду учитывать в своем расчете. Считать будем цену новостроек. У продавцов вторички все сейчас и так очень плохо, плюс, большинство из них живут в своей реальности и могут держать цены годами, то снимая, то выставляя квартиру на продажу. Застройщики себе такую роскошь позволить не могут, застройщикам необходимо продавать недвижимость, чтобы строить новые дома.

Расчет справедливой цены квадратного метра

Начнем с предложения новостроек. Среднее предложение новостроек в Москве в 2019 году составляло 31 000 объявлений. Сейчас количество объявлений выросло до 40 000. Рост предложения новостроек составил около 30%. Между ценой и спросом зависимость не прямая. Существует эластичность спроса. Поэтому на всякий случай отнимем 5%. Остается 25% необходимого спроса покупателей, который должен покрыть резко возросшее предложение квартир в новостройках. Наше правительство снизило процент по льготной ипотеке до 9%. Относительно 2019 года снижение ставки составило 10%. Это искусственно подогревает спрос и снижает эффект от резко возросшего предложения новостроек. Итого суммарно будет 25%-10%=15%.

И самое главное, это курс валюты, который отражает реальную стоимость товаров. Как я раньше говорил, доллар отражает реальную стоимость товара, затем стоимость товара пересчитывается в рубли. В 2019 году доллар стоил 68 рублей. Сейчас стоимость доллара упала до 60 рублей. Это примерно 11%. Добавляем эти 11% в наш расчет. Увеличение спроса минус льготная ипотека дает нам 15%, снижение курса доллара дает еще 11%. В сумме получается 15% недостающего спроса плюс снижение рублевой стоимости недвижимости на 11% — итого 26%. Берем цену 2019 года в Москве 180 000 рублей за квадратный метр и отнимаем 26%. Итого получается 133 000 рублей за квадратный метр. Сейчас в недвижимости закончилась тюльпаномания, продавцы постепенно начинают осознавать новую реальность. Кое где цены уже пошли вниз. Постепенно начнет работать закон спроса и предложения с учетом новой реальности. И на данный момент равновесная цена за квадратный метр в Москве равняется примерно 133 000 рублей.

Erenbur

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.