Ипотека на недвижимость в России: Угроза или возможность?

Сегодня хочу сделать еще один необычный обзор. Тема будет в основном про недвижимость, но там еще будут зарплаты, демографическая ситуация в России, социальное напряжение и что со всем этим делать. Причем, делать что-то нужно уже прямо сейчас.

Прежде всего цены на недвижимость. Давайте, ответим на главный вопрос. Недвижимость по таким ценам, как говорили еще в СССР, могем или не могем?

Помощником в этом вопросе выступит ипотечный калькулятор. Рассчитаем обычную однокомнатную квартиру. Естественно, в ипотеку. Ибо ипотечные сделки сейчас занимают около 90% всего рынка недвижимости. Покупатели с деньгами в России давно закончились и их можно не брать в расчет.

Вторичная недвижимость в ипотеку

Начнем со вторичной недвижимости. И не в Москве, а в Питере. Вторая российская столица более точно отражает то, что происходит во всей России.

Обычная Питерская однокомнатная квартирка, площадью 37-38 квадратных метров, на вторичном рынке сейчас стоит примерно 7 000 000 рублей. И для того, чтобы стать счастливым ипотечником необходимо накопить 20% для первоначального взноса. Раньше первоначальный взнос был минимум 10%, но с 1 июля Центробанк начал затягивать гайки и банкам стало не очень выгодно давать ипотеку с низким первоначальным взносом. 20% от 7 000 000 составляет 1 400 000 рублей. Процентная ставка в среднем 11,5%. Срок кредита тоже в среднем 25 лет. Забиваем цифры в калькулятор и смотрим что получилось. А получилась жесть. Ежемесячный платеж составляет 57 000 рублей. Плюс, не забывайте коммунальные платежи. Минимум 4 000 рублей. Итого 61 000 рублей.

Новостройка в ипотеку

Попробуем купить квартиру в новостройке через ипотеку с господдержкой. Может быть там будет проще осуществить заветную мечту.
Питерская квартира в новостройке сейчас стоит по нижней границе в районе 8 000 000 рублей. Забиваем в калькулятор те же условия, как и на вторичном рынке. Первоначальный взнос 20% – это 1 600 000 рублей. Сниженная процентная ставка 8%, срок кредита 25 лет.

Получаем 49 396 рублей. Не намного и меньше. Плюс коммуналка.

Расчет необходимого дохода

Сколько средняя зарплата в Питере? Смотрим График Сбериндекс. Средняя зарплата в Питере составляет 54 000 рублей. То есть, если покупать квартиру на вторичном рынке, даже если один ипотечник не будет тратить деньги на еду и одежду, а всю зарплату носить в банк, ему где то нужно будет брать каждый месяц еще около 7 000 рублей.

На первичном рынке ипотечнику намного легче, государство в этом ему постаралось помочь. И ипотечнику не нужно будет каждый месяц искать недостающие деньги, а просто всю зарплату относить в банк. И питаться воздухом. За 25 лет как-нибудь научится.

Получается, чтобы взять однушку в ипотеку необходима как минимум семейная пара. В этом случае у них остается около 40, может быть 45 000 рублей в месяц на еду и на одежду. В месяц на питание двух человек тратится примерно 20-25 000 рублей. Остается 15 000 рублей. Их необходимо растянуть на одежду, лечение, передвижение по городу для двоих человек. С трудом, но можно ужаться.

Итак, что мы имеем. Если семья из двух человек в 25 лет возьмет ипотеку, то примерно к 50 годам они ее выплатят. 25 лет ада. Без нормальной еды, нормальной медицины и одежда с рынков.

Знаете, рабство, которое было лет 200 назад, было человечней. Раб хотя бы мог убежать или сжечь фазенду рабовладельца. У российского ипотечника отобрали даже эти привилегии.

Проблемы с рождаемостью в России и их влияние

Но! Это на самом деле не главное. Проблема в другом и проблема намного серьезней. Вот эти два любящих друг друга сердца вписались в ипотеку, годы идут, они исправно платят, мечтая что когда-то станут свободными. Но, годы то идут, а как в такой ситуации заводить ребенка? Дети только рождаются бесплатно, ну а растить их стоит вполне себе приличных денег. На нормальное воспитание ребенка каждый месяц необходимо тратить тысяч 20. Про помощь от нашего государства можно не говорить. Единовременная выплата на рождение ребенка с лихвой компенсируется декретом, в который должен уйти один из родителей. И не факт, что современный работодатель будет этот декрет оплачивать, а не уволит сотрудника под благовидным предлогом. Налаженный финансовый поток начнет давать сбои, а банк не будет радоваться вместе с вами рождению еще одного члена общества. Каждый месяц вы должны принести ему определенную сумму, иначе лишитесь квартиры и окажетесь на улице.

Не знаю как у вас, а у меня получается кассовый разрыв. Если вы заводите ипотеку, то не можете заводить детей. Заводить детей в съемной квартире – так себе занятие.

Что получается? Чтобы это понять, давайте заглянем в животный мир. Мы хоть и научились ездить на велосипеде и играть в шахматы, но многие инстинкты у нас точно такие же, как и у братьев наших меньших.

Большинство животных начинает интенсивно размножаться, если у них есть своя территория и они обеспечены пропитанием. Трудно предположить, что пара львов решит продолжить свой род, параллельно спасаясь от лесного пожара.

Точно так же и россияне. Не имея возможности завести ребенка, они откладывают этот вопрос до того времени, пока не встанут на ноги. То есть, 25-30 летние жители России сдвигают этот вопрос ближе к 35-40 годам, надеясь, что смогут выплатить ипотеку раньше срока. А там чаще всего рождается один ребенок и о втором уже не думают. Одного бы воспитать.

Демографическая ситуация в России

В итоге мы имеем катастрофическую убыль населения. Катастрофическую. Каждый год Россия теряет 1 миллион человек. В созданных условиях, когда семьи не могут реализовать свои первичные потребности в жилье и защите, средняя рождаемость уменьшилась до 1,6 ребенка на одну женщину. А чтобы просто поддержать численность населения в стране, этот показатель должен быть не менее 2,1 ребенка на одну женщину.

Государства, в которых идет естественная убыль населения, решают этот вопрос привлечением в страну мигрантов. Но! В России живут в основном, славяне. А мигранты у нас это таджики, армяне, азербайджанцы и представители других народов Кавказа и Средней Азии.

Я ничего не имею против народов Средней Азии. Но! Мы разные. Разные обычаи, разная культура, разные взгляды. Даже религии и то разные. Если прирост мигрантов будет слишком резким, то они не успевают ассимилироваться и врасти в нашу культуру.

Яркий пример того, что может произойти – погромы во Франции. Франция решила показать себя толерантной европейской страной. И принимала всех мигрантов без разбора. К моменту начала погромов количество мигрантов составляло 14% от коренного населения Франции. Всего 14% и темнокожее население пошло разносить и поджигать целые города.

Сколько мигрантов живет в России и какой процент от коренного населения в России составляют мигранты? По официальной статистике 8%. Скорее всего больше. Официальная и неофициальная статистика в России обычно сильно различаются.

В Москве, в 2019-2020 годах уже начались столкновения между коренными москвичами и приезжими мигрантами. Потом коронавирус, затем Спецоперация остановили разгорающийся конфликт. Много мигрантов уехало на свою историческую родину.

Поэтому за точку отсчета примем официальную статистику 8%. Но! Россия, чтобы не допустить уменьшения населения, пускает на свою территорию около одного миллиона мигрантов в год. Практически 1% от населения России. Если это продолжится такими темпами, то лет через 6 мы можем догнать Францию по количеству мигрантов и вплотную приблизиться к их порогу в 14%. И испытать все, что сейчас происходит во Франции.

Проблемы с мигрантами

К чему я все это веду. Наше правительство в стремлении поддержать застройщиков, надуло в недвижимости огромный пузырь. И всеми силами старается поддерживать высокие цены на квартиры. Несложный расчет, который я произвел в начале ролика показывает, что создавшуюся ситуацию с трудом может вывезти семья из двух человек, если они откажутся от рождения детей или ограничатся максимум одним ребенком.

Поэтому к нам приближается новая проблема, отголоски которой уже были в России и которая может захлестнуть Россию волной погромов, как это происходит во Франции. Снижение численности коренного населения может привести к катастрофическим последствиям, которые будут на порядки разрушительней, чем банкротство нескольких застройщиков.

Нашему правительству необходимо не прятать голову в песок и оттягивать неизбежное, а принимать жесткие шаги по выравниванию ситуации. Прямо сейчас.