Покупки домов с целью инвестиций упали в 3 квартале на 32%

“Перспектива существенного снижения цен на жилье подвергает их риску потери денег”

Согласно данным Redfin, основанным на отчетах округов в 40 наиболее густонаселенных городских районах, в третьем квартале покупки инвесторами домов на одну семью упали на 32,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. После карантина во 2 квартале 2020 года это было самое резкое процентное падение со времен кризиса на рынке жилья.

Покупки инвесторами кондоминиумов и кооперативов упали на 27,5%; таунхаусов – на 17,9%, а многоквартирных домов с 2-4 квартирами – на 18,3%.

На диаграмме показано количество домов, приобретенных по категориям домов; а справа – процентное снижение по сравнению с предыдущим годом. Эти “инвесторы” определяются как учреждения или предприятия, которые покупают жилую недвижимость. (диаграмма через Redfin):

Увеличение числа покупок инвесторами в последние годы также показывает влияние серьезного сдвига: строительство в аренду, когда домостроители строят целые подразделения специально для сдачи в аренду, заполняют их арендаторами, а затем продают весь комплекс крупному управляющему фондом. Строительство с целью сдачи в аренду было самым популярным проектом на рынке жилья до экономического спада.

“Инвесторы в недвижимость отступают, потому что перспектива существенного снижения цен на жилье подвергает их риску потери денег”, – сказал Редфин в отчете, повторяя то, что крупнейшие покупатели домов на одну семью – American Homes 4 Rent, Invitation Homes и другие – заявили в своих отчетах о доходах.

Например, American Homes 4 Rent, которая в последние годы сосредоточилась на покупке новостроек для сдачи в аренду, заявила, что сократила свои закупки на 80% в годовом исчислении, чтобы “дать рынку время перестроиться и стабилизироваться”, поскольку цены на жилье еще недостаточно снизились. “Мы начинаем видеть, как происходит некоторое ценовое открытие. Но мы все еще находимся на ранней стадии этого процесса”. В нем говорилось, что эти домостроители по-прежнему хотят цены, которые “вы бы видели в марте”.

По словам Редфина, “Маловероятно, что инвесторы вернутся на рынок в ближайшее время. Чтобы это произошло, цены на жилье должны были бы значительно упасть”.

«Покупки инвесторов резко упали в городах, переживающих пандемию»: Redfin

Некоторые города, в которые инвесторы вкладывались с особым рвением, сейчас переживают самый резкий спад в покупках инвесторов.

«Инвесторы расширились в этих областях во время пандемии, чтобы заработать на резком росте цен на аренду и стоимости жилья, и теперь отступают, поскольку эти рынки относительно быстро замедляются»:

Покупки инвесторов увеличились по сравнению с прошлым годом только в пяти из 40 городов, проанализированных Redfin: Филадельфии (+46%), Нью-Йорке (+11%), Балтиморе (+8%), Кливленде (+5%) и Ньюарке (менее 1%).

Доля инвесторов в общем объеме покупок в 3 квартале

В этих 40 городах инвесторы приобрели 65 000 домов, что составляет 17,5% от всех покупок жилья, по сравнению с 19,5% во втором квартале и 18,2% год назад, поскольку упали общие покупки, а покупки инвесторов упали быстрее, чем индивидуальные покупки.

Эта тенденция также была отмечена Национальной ассоциацией риэлторов в октябре: продажи существующего жилья по всей стране упали на 28% в годовом исчислении, а доля инвесторов в этих падающих продажах продолжает снижаться.

По данным Redfin, инвесторы имели самую высокую долю рынка на этих рынках:

• Джексонвилл, Флорида (доля 29,6%);
• Майами (28,9%);
• Атланта (27,6%);
• Лас-Вегас (26,9%);
• Орландо, Флорида (26%).

Что касается Джексонвилля, несмотря на большую долю покупок инвесторов, общие покупки упали, а вместе с ними и покупки инвесторов, на 31,9% в годовом исчислении! «Многие инвесторы хотят продать недвижимость», — говорит местный агент Redfin Хизер Круаяи: «Почти все мои объявления сейчас — это люди, желающие продать инвестиционную недвижимость или вторые дома. Они хотят избавиться от них, пока они еще имеют какую-то ценность, потому что боятся, что произойдет еще один крупный крах».

Инвесторы имели наименьшую рыночную долю на этих рынках:

• Округ Монтгомери, Пенсильвания (7,1%);
• Провиденс, Род-Айленд (7,3%);
• Уоррен, Мичиган (7,7%);
• Вашингтон, округ Колумбия (8,6%);
• Нью-Брансуик, Нью-Джерси (9,7%).

Покупки инвесторов резко упали по всему ценовому спектру

Процентное снижение покупок инвесторами в разбивке по ценовым категориям в годовом исчислении (график Redfin):

• Дорогие дома (-35,7%);
• Дома средней ценовой категории (-37,1%);
• Недорогие дома (-20,0%).

“Инвесторы” на рынке жилья делятся на разные категории

Есть крупные управляющие капиталом, такие как BlackRock и Blackstone, а также пенсионные фонды, которые покупают целые объекты, построенные для сдачи в аренду, у домостроителей или целых компаний, которые уже являются крупными арендодателями. Арендные REIT, такие как American Homes 4 Rent и Invitation Homes, также покупают целые комплексы для сдачи в аренду. Эти компании не конкурируют с индивидуальными покупателями жилья; они покупают устоявшуюся арендуемую недвижимость.

Кроме того, есть более мелкие инвесторы, покупающие дома для сдачи в аренду, и они конкурируют с частными покупателями жилья. Но они сталкиваются с высокими процентными ставками по ипотечным кредитам и снижающимися ценами на жилье, что усложняет задачу.

Относительно новым явлением в сценарии инвестора является феномен i-buyer, когда компании, финансируемые за счет денег инвесторов, вкладывают деньги в бизнес по продаже домов. Это явление уже рухнуло. Zillow отказался от него в прошлом году из-за огромных убытков . В этом году сдался Redfin. Компания Opendoor, которому не на что было опереться, сократила свои закупки. Компания, которая стала публичной в результате слияния со SPAC в декабре 2020 года, потеряла 928 миллионов долларов в третьем квартале, в результате чего ее общий убыток с 2019 года составил 2,2 миллиарда долларов. И каждый купленный ею дом приходится продавать, а это оказывается намного сложнее, чем предполагалось . Его акции, которые сейчас стоят 1,64 доллара, рухнули на 95% от исторических максимумов: