Рынок недвижимости в России. Актуальная ситуация – снижение цен и спроса

Постепенно собралась вся статистика за февраль и появился повод написать статью по ситуации в недвижимости. Что изменилось, какие произошли события за последний месяц и как это отразится в ценах на квартиры в будущем.

До сегодняшнего момента я во всех статьях показывал статистику изменения цен в Москве. В комментариях подписчики просили рассмотреть ситуацию в других регионах и сегодня я буду анализировать ситуацию в Санкт-Петербурге. Тем более, что сам сейчас нахожусь в этом городе и своими глазами вижу, что происходит с недвижимостью в Питере.

Сначала пройдемся по основным новостям в сфере недвижимости. А в конце изучим графики, как изменились цены, спрос и предложение за последние месяцы в Санкт-Петербурге.

Запрет околонулевой ипотеки и его влияние на рынок недвижимости

Начнем с главной новости. Говоря про ипотеку от застройщиков, наша интеллигентная глава Центробанка Эльвира Набиуллина чуть не заговорила матом.

Цитирую: Банк России абсолютно не устраивают «черт знает какие» схемы застройщиков по ипотеке, регулятор будет с ними бороться, заявила глава Центрального Банка Эльвира Набиуллина на пресс-конференции 17 марта.

Если Набиуллина высказалась в подобном ключе, значит наш ЦБ задушит околонулевую ипотеку от застройщиков. Механизмов у Центробанка хватает – можно воздействовать на самих застройщиков, можно оказать давление на банки, которые совместно с застройщиками выдают ипотеку по сниженной ставке. Так что, ипотек под ноль или под 3% в России скоро не останется.

Основные проблемы подобных ипотек не в том, что они выдаются по относительно серым схемам, а в том, что делать с ипотечником, если он перестает платить. Раньше банк спокойно изымал квартиру и продавал ее, возвращая себе свои деньги. В случае с ипотекой под сниженный процент, квартиру ее счастливый невладелец берет примерно на 30% дороже рынка. И если он попал в трудную ситуацию, банк сможет вернуть не более 60-70% от размера ипотеки, а остальные деньги будет требовать с заемщика через суд. Вряд ли у заемщика найдется такая сумма денег.

Чтобы не допустить подобных рисков, Центробанк запрещает серые схемы с неопределенным концом.

Обрушение спроса на новостройки и как это повлияло на цены

Запрет околонулевой ипотеки уже дал свой эффект. Продажи квартир в новостройках последние месяцы держались за счет околонулевой ипотеки. Сейчас ипотеку дают не под ноль, а под 3,5-4%.

Это уже обрушило в феврале спрос на новостройки Москвы, Санкт-Петербурга и других городов. Спрос обрушился на 51% в годовом выражении и на 15% относительно января 2023 года. Во все времена январь считался мертвым сезоном. Февраль всегда приносил оживление на рынок. В этот раз февраль оказался на 15% хуже провального января.

Снижение цен на новостройки

На месте застройщиков стоило задумался, что же делать дальше. Они именно так и сделали. Застройщики очень четко мониторят ситуацию на рынке и если появится возможность, тут же задерут цены вверх на 50, 100 и 300%. Сейчас у них такой возможности нет. Более того, Центробанк зажимает их креативные ипотеки. Остается одно – хочешь продать, снижай цену. Собственно, в феврале они так и сделали.

Стоимость новостроек в России в феврале снизилась на 7% относительно января. Это сводный показатель по всем регионам России на сервисе ДомКлик. Естественно, где-то цены снизились, где-то немного подросли. Например, в Москве цены практически не изменились, они и так до этого прилично падали. Но факт остается фактом. Ценовой тренд вниз в новостройках продолжается.

Ситуация на вторичном рынке и как она отличается от первичного рынка

Здесь тоже есть несколько неприятных для рынка недвижимости новостей. Самая первая новость, про которую я начал говорить полгода назад сейчас постепенно становится фактом. Год назад, в момент ажиотажа, когда все росло каждый день, многие покупали жилье с целью перепродажи. Брали на последние деньги, влезали в кредиты, пытаясь каждый месяц платить ипотеку и ожидая что цены на жилье вот-вот вырастут, они продадут с прибылью, отобьют убытки и сильно заработают.

Примерно осенью, желание заработать превратилось в желание вернуть бы свое. Но цены так и не растут, цены снижаются и многие оптимисты уже не в силах каждый месяц находить деньги и нести их в банк. Большинство таких бизнесменов брали ипотеку с неподъемными ежемесячными платежами, значительно превышающими их заработные платы. Теперь приходит горькое похмелье. Цены не растут, недвижимости продается все больше. Покупать квартиру по их ценам никто не собирается. Многие продавцы инвестиционных квартир теперь продают свою вторичку уже с существенным дисконтом.

Это принесло оживление на рынок вторички. В отличии от первичного рынка, в феврале количество сделок на вторичном рынке выросло, по сравнению с январем. В месячном выражении прирост составил 39%. В текущей ситуации это достаточно хороший прирост, но по сравнению с количеством сделок в феврале прошлого года, обороты во вторичной недвижимости просели на 20%.

Статистика и динамика цен

Начнем с динамики цен предложений первичной и вторичной недвижимости.

Внешне все практически на том же самом уровне. Смотрим динамику цен – она практически не изменилась. Если в Москве цены в объявлениях уже пошли вниз, то в Питере продавцы стойко держат оборону.

Но это внешне. Смотрим динамику цен по фактическим сделкам.

Динамика цен на первичном рынке

Первичный рынок. Можно сколько угодно твердить, что цены на недвижимость будут только расти, но график не даст обмануть – тренд вверх сломлен и начинается долгое затяжное падение цен.

Я часто гуляю по Питеру, смотрю сколько строится домов – объемы строительства какие-то нереальные. Особенно в ближайшем Подпетербуржье. Каждый месяц строится и выводится на продажу десятки домов. Рынок уже затоварен, а на подходе громадное количество достраивающейся недвижимости.

Динамика цен на вторичном рынке

Динамика цен объявлений по фактическим сделкам, вторичный рынок. Как бы не держали цены в объявлениях, когда покажешь деньги, продавцы охотно идут на скидки. Это отражается в динамики цен на вторичку. Если цены в объявлениях вниз практически не идут, то видимо вверх идет величина торга.

Предложение вторички и новостроек понемногу идет вверх, увеличившись относительно 2019 года процентов на 40.

Срок экспозиции квартир на вторичном рынке и как это влияет на цены

Гораздо интересней другой показатель – срок экспозиции вторичной недвижимости. Это самый точный индикатор ситуации, которая сейчас происходит с квартирами. Если срок экспозиции растет – значит ситуация в недвижимости продолжает ухудшаться.

Можно долго рассуждать про цены на материалы, инфляцию, ситуацию с ценами на нефть. Но если срок экспозиции вторички продолжает расти – значит продавцы недвижимости будут вынуждены продолжат снижать цены. Сейчас срок экспозиции вторички намного превысил значения 2020 года, когда была пандемия и продолжает увеличиваться. Чем выше будет этот срок, тем больше продавцов будут снижать цены на свои квартиры.

Почему цены на квартиры продолжают снижаться

Уже официально признают, что за последний год цены на недвижимость просели на 7-8%, а с учетом скидок и торга просели более существенно. Но это только начало, цены будут продолжать свое падение.

Основные аргументы за продолжение падения. Центробанк запрещает ипотеку с околонулевыми ставками. Февраль не принес оживления на рынок новостроек, а оказался даже более провальным, чем традиционно плохой в плане продаж январь. Срок экспозиции вторичной недвижимости в январе обновил исторический рекорд. В феврале январьский рекорд был побит.

Ситуация в экономике, да и в жизни остается неопределенной и влазить в многолетнюю кабалу при неясных будущих перспективах я считаю не самым удачным решением. Лучше взять паузу и посмотреть, как дальше будет развиваться ситуация. Купить квартиру всегда успеете, судя по динамике всех показателей, цены на недвижимость еще долго не будут расти.

Аргументами за рост цен на квартиры остается только вера продавцов, что цены будут расти вечно. Но таких оптимистов все меньше. Ситуация на рынке постепенно превращает оптимистичных оптимистов в суровых реалистов. Больше аргументов за рост недвижимости я не вижу. Если что-то упустил, и есть драйверы роста – напишите о них в комментариях.