Группа ПИК – падение акций предвещает обвал цен на недвижимость

24.12.202118.07.2023 Sergey 287 Views 0 Комментариев

Свою деятельность ПИК начал в 1994 году со сделок в сфере недвижимости. Аббревиатура ПИК расшифровывается как “Первая Ипотечная Компания”.

В 2001 году в целях расширения девелоперской деятельности компания приобрела третий по величине домостроительный комбинат Москвы ДСК-2. В 2005 году приобретается ДСК-3 и ПИК становится крупнейшим в России производителем панельного домостроения.

В 2006 году ПИК приобретает компанию “Стройинвест регион” и расширяет девелоперскую деятельность на регионы России.

В мае 2007 года ПИК проводит IPO на Московской Бирже и Лондонской LSE. В ходе IPO было собрано 1,85 млрд. долларов.

В 2008 году в результате мирового финансового кризиса компания оказалась на грани банкротства. Чтобы спасти компанию, решением правительства России, компания ПИК была включена в список системообразующих предприятий. Полностью компания восстановилась только в 2012 году.

В 2016 году ПИК приобрел одного из крупнейших застройщиков России, компанию “Мортон”.

В 2021 году ПИК вышел на зарубежный рынок, начав строительство 30-этажного ЖК бизнес-класса в Маниле.

В настоящий момент крупнейшими держателями акций компании ПИК являются ее генеральный директор Сергей Гордеев с долей 59,15% и Банк ВТБ с долей 23,05% акций.

Фундаментальный анализ компании ПИК

Выручка компании растет впечатляющими темпами. Если в 2016 году выручка составляла скромные 57 млрд. рублей, то в пандемийный 2020 год выручка составила 380 млрд. рублей, а по итогам 2021 года выручка будет равняться примерно 430 миллиардов рублей. За 5 лет выручка увеличилась в 7,5 раз.

Чистая прибыль не показывает таких впечатляющих результатов. В 2016 году чистая прибыль составляла 19 млрд. рублей, в 2017 году упала до 3 миллиардов и по итогам 2021 года видимо будет равняться 54 млрд. рублей. За 5 лет чистая прибыль выросла примерно в 2,5 раза.

Стремясь заработать как можно больше на программах льготной ипотеки, ПИК стремительно увеличивает долговую нагрузку. В 2019 году чистый долг равнялся 73 млрд. рублей, в 2020 году 135 млрд. рублей, а по итогам 2021 года чистый долг вырастет до 284 млрд. рублей.

По мультипликатору Долг/EBITDA долговая нагрузка компании ПИК пока находится на комфортном уровне. При таких огромных заработках ПИК может расплатиться со своим значительно выросшим долгом за 2,5 года.

Компания ПИК неплохо управляется. Мультипликатор ROE показывает среднюю доходность на капитал компании около 30% годовых.

По оценке стоимости компании мультипликаторы показывают расхождения. Мультипликатор P/E, который показывает за сколько лет инвестор вернет вложенные средства, равен 12,5 годам, что относительно неплохо. Мультипликатор P/BV говорит о том, что чтобы купить 1 рубль компании ПИК, инвестор должен вложить 3 рубля 30 копеек. То есть, по мультипликатору P/BV, компания ПИК переоценена более чем в три раза.

Расхождение в показаниях мультипликаторов обусловлено тем, что мультипликатор P/E рассчитывается на основе доходов компании, а мультипликатор P/BV опирается на балансовую стоимость компании. Такое расхождение показателей лично мне говорит о том, что в акциях компании ПИК надут довольно приличный пузырь.

Что еще мне кажется в финансовой отчетности компании ПИК угрожающим, так это доля ипотечных сделок. С 2016 года банки постепенно снижали процентную ставку по ипотеке, соответственно увеличивалось количество заемщиков. В 2018-2019 годах рост доли ипотечников остановился на 65% от всех сделок с недвижимостью, видимо уровень ипотеки подошел к своему естественному максимуму. Резкий скачок 2020-2021 годов до практически 80% обусловлен субсидируемой ипотекой и возникшим в связи с этим ажиотажем.

В настоящий момент условия ипотеки изменены, максимальная сумма ипотеки составляет всего 3 млн. рублей, процентная ставка повышена до 7%. В Москве и Питере (а здесь сосредоточены основные денежные средства), льготную ипотеку с 3 миллионами рублей можно считать законченной. Плюс, начинает спадать ажиотаж. Летом и осенью 2021 года ипотечные сделки оставались на высоком уровне, но чаще всего ипотеку брали запрыгивающие в последний вагон инвесторы. Это люди с невысокими доходами, которые видя, что все растет, брали самые дешевые квартиры по любым ценам, надеясь продать дороже. За последние несколько месяцев цены практически не изменились и этим инвесторам в будущем придется думать, что делать с недвижимостью, взятой по очень дорогим ценам. Тем более, что Центробанк в очередной раз повысил ставку рефинансирования и с Нового года будет практически невозможно взять ипотеку по ставке ниже 10, а скорее всего 11-12%.

Видя, что цены не растут, таких инвесторов будет становиться все меньше, количество сделок снизится и доля ипотечных сделок вернется к уровню 2018-2019 годов. За счет этого, количество сделок с недвижимостью сократиться на 20-25%. Кроме того, цены на недвижимость выросли в среднем на 30%. Не знаю точно, на сколько сократится количество сделок с недвижимостью из-за этого фактора, но примерно представим, раз цены выросли на 30%, то и количество сделок из-за роста цен сократиться скорее всего тоже на 30%.

К чему я это веду. Сокращение сделок с недвижимостью за счет снижения количества ипотечников сократится на 20-25% и сокращение сделок с недвижимостью за счет роста цен сократиться еще на 30%. В сумме, по очень приблизительному подсчету, это дает примерно 50%.

Итак, в достаточно непродолжительное время пузырь на рынке недвижимости начнет сдуваться и обороты компании ПИК сократятся примерно на 50%. После этого, если мы взглянем на фундаментальные показатели компании с учетом этого факта, вырисовывается очень печальная картина. Долговая нагрузка относительно снизившихся доходов станет довольно высокой, фундаментально компания ПИК переоценена. В компании ПИК приближается очередной кризис. ПИК его довольно успешно переживет, потому что за урожайные 2020-2021 года сумел накопить приличный запас прочности, но вряд ли этот кризис переживут акции компании ПИК по таким высоким ценам.

Технический анализ графика рублевых цен на недвижимость в Москве

Технический анализ акций ПИКа нужно начинать с анализа графика недвижимости. Ибо, куда пойдет цена недвижимости, туда же пойдут акции девелоперов. Итак, смотрим график недвижимости и сравниваем его с классической 5-волновкой по волнам Эллиотта. На графике недвижимости явно видно 5 волн вверх. Причем, волны идут классическим вариантом. Растянутая 1-я волна со своей 5-кой вверх более мелкого уровня. 2-я волна коррекции. Затем 3-я, 4-я и 5-я волны. Мы находимся на самом пике роста по Волнам Эллиотта. К такому росту всегда следует коррекция. Коррекция может быть или плоской (боковик) или зигзагом. Все говорит о том, что нас ждет зигзаг вниз. Во первых, на рынке недвижимости надут довольно приличный пузырь. Пузыри обычно лопаются с большим треском. Во вторых, предстоящая коррекция будет 2-й волной в разволновке более крупного порядка. Если бы это была 4-я волна, то она чаще плоская, но 2-я волна чаще всего зигзаг вниз.

Далее интересно узнать, до каких уровней будет коррекция. Тут в дело вступают уровни Фибоначчи. Если плоская коррекция обычно снижается до 38,2% от всего роста, то зигзаги чаще всего корректируются на 61,8%. Если мы возьмем рост цен на московскую недвижимость с 2000-го года до наших дней и отложим 61,8%, то получается, что окончание коррекции будет где то на уровне 104 000 рублей за квадратный метр в Москве.

На чем может быть такое сильное падение цен на недвижимость. Ну прежде всего растущие ставки по ипотеке. Уже, с учетом процентных ставок по ипотеке выше 10%, цены на недвижимость должны скорректироваться вниз процентов на 30. А, как заявляет Центробанк, ставка рефинансирования будет продолжать повышаться.

Технический анализ курса доллара

Второй фактор, который может повлиять на цены на недвижимость, это курс доллара. Многие аналитики высказывали очень убедительные доводы, как за рост курса доллара по отношению к рублю, так и за его падение. Ожидалось, что это произойдет до Нового года. Кто называл цены 100 рублей за доллар, кто ниже 70. Ошиблись все. Доллар как торговался в районе 70-75 рублей за доллар, так пока и остается в этом диапазоне.

Но с 2015 года на графике доллар-рубль рисуется гигантский треугольник. Валютная пара находится как раз в середине этого треугольника. Достаточно скоро должно состояться пробитие этого треугольника вверх или вниз. Так как треугольник рисуется уже 5 лет, после пробития выход будет очень сильным. Я в настоящий момент в валюте сделки не делаю, дожидаюсь, куда пойдет новый тренд, но думаю, эра доллара подходит к концу. Тем более, что уже многие ждут нефть по 100 долларов за баррель, а возможно и выше. Курс нашего рубля достаточно сильно зависит от цен на черное золото. Если нефть уйдет вверх, то доллар легко сходит к нижней границе треугольника. Если нижняя граница треугольника будет пробита, то появится дополнительный драйвер снижения цен на недвижимость.

В дело вступят экономические законы спроса и предложения. Как бы застройщики и продавцы вторички не заламывали цены, но они не выдержат конкуренции с вариантами за рубежом. Если будет выгодней, сконвертировав рубли в подешевевшую валюту, купить квартиру в Болгарии, Турции или Германии, то покупатель естественно вместо покупки квартиры в Москве или Питере предпочтет Прагу, Софию или другие западные города.

Плюс, даже в России живет достаточно много владельцев недвижимости, которые все расчёты ведут в долларах и евро. Они не будут смотреть сколько недвижимость стоит в рублях, они просто поставят рублевую цену с учетом конвертации полученных рублей в необходимую сумму в долларах.

Поэтому, если нефть уйдет вверх, а доллар пробьет вниз примерно 66-67 рублей, то снижение цен на недвижимость получит дополнительное ускорение.

Технический анализ акций компании ПИК

Чем мне нравится график акций компании, над ним практически не нужно думать. Он прост. ПИК вырос в канале, пробил его вниз и направляется еще ниже. На самом верху видна разворотная фигура голова-плечи. Шея пробита, откладываем расстояние от верхушки головы до линии шеи в точке пробития – получаем цель 600 рублей. Но скорее всего акции уйдут ниже до долгосрочной линии поддержки – это примерно 500 рублей.

По срокам, когда это может случиться. Акции ПИКа со своего исторического максимума падали в течении 3-х месяцев, в результате чего потеряли 500 рублей. Осталось допадать еще 500 рублей. Падение довольно резкое и на оставшиеся 500 рублей акции могут упасть тоже за три месяца. Так что, весной 2022 года мы можем увидеть акции ПИКа намного ниже.

И в заключение. Из классики инвестирования. Движение акций компании, занимающийся каким-либо продуктом обычно предшествует последующему движению цен на сам продукт. Например, акции золотодобывающих компаний часто растут раньше, чем начинается рост цен на драгоценные металлы. Если акции компании ПИК упадут до 500 рублей, то это и будет коррекцией с их исторического максимума примерно на 61,8%, которую я жду в недвижимости. Недвижимость более инерционный инструмент, но и она подчиняется рыночным механизмам. Особенно внимательно следите за курсом доллара. Если курс доллара пробьет вниз уровень 66 рублей, то стандартная однушка в Москве через пару лет будет стоить не 9-10 миллионов, как сейчас, а миллиона 4.